나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1058 [1] 경상북도 경산시 압량읍 인안리 47 경산윤성3차타운 103동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 경산시 압량읍 인안리 소재 '인안2리복지회관' 북동측 인근에 위치하는 '경산윤성3차타운' 103동 2층 207호로서, 부근일대는 아파트단지, 농경지, 공장 등으로 형성되어 있는 지역으로서 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상물건 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 무난시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 15층 중 2층 207호로서,
(사용승인일 : 1996.10.02)
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
바닥 : 바닥내장재 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 개별 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하게 조성되어 있으며, '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

- 일련번호 1) : 제3종일반주거지역(경상북도 제2009-196호[2009.04.13]), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

- 일련번호 2) : 제3종일반주거지역(경상북도 제2009-196호[2009.04.13]), 중로3류(폭 12m~15m)(2024-00-00)(압3)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

- 일련번호 3,5,6) : 제3종일반주거지역(경상북도 제2009-196호[2009.04.13]), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

- 일련번호 4) : 제3종일반주거지역(경상북도 제2009-196호[2009.04.13]), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1058 (1)

소재지: 경상북도 경산시 압량읍 인안리 47, 경산윤성3차타운 103동 2층 207호

용도: 아파트

감정가: 49,000,000원

토지면적: 33.54㎡ (약 10.16평)

건물면적 (전용): 59.94㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대구경북양돈축산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상북도 경산시 압량읍 인안리에 위치한 '경산윤성3차타운' 103동 2층 207호입니다. 주변은 아파트 단지, 농경지, 공장 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 좋아 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

대상 물건 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건물의 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 1996년 12월 31일: 소유권 이전 (신권태)

* 2014년 02월 17일: 소유권 이전 (권문희)

* 2015년 06월 25일: 소유권 이전 (오정애) - 매매

* 2015년 06월 25일: 근저당권 설정 (대구경북양돈축산업협동조합, 83,000,000원) - 말소기준권리

* 2025년 09월 01일: 임의경매 개시 결정 (대구경북양돈축산업협동조합, 75,535,836원)

등기부채권 총액은 83,000,000원입니다. 경매 절차를 통해 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기 등은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대 관계가 미상으로 파악되므로, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 보증금/차임 등의 권리 관계가 어떻게 되는지 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 지역은 주거용 아파트 단지와 함께 농경지 및 공장이 혼재된 복합적인 용도 지역입니다. 이는 신흥 주거 지역으로서의 잠재력과 더불어 주변 환경이 지역 개발 방향에 따라 변화할 수 있음을 시사합니다. 상업 시설이 밀집한 도심 지역과는 상권 특성이 다릅니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건축 구조: 철근콘크리트 슬라브 지붕, 지상 15층 중 2층

* 사용 승인일: 1996년 10월 02일 (준공 후 약 30년 경과)

* 내외벽 마감: 몰탈 위 페인트, 벽지, 타일 등

* 난방 방식: 개별 난방

* 기본 설비: 위생 및 급배수, 화재 탐지 및 소화, 승강기 설비 완비

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 경산윤성3차타운

* 총 세대수: 453세대

* 주차 대수: 총 203대 (지상 6대, 지하 10대)

* 부대 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1996년에 준공되어 건축 연령이 30년 가까이 되어, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한 최신식 건물에 비해 선호도가 낮을 수 있습니다.

6.2. 주변 환경

아파트 단지 외에 농경지 및 공장이 혼재된 지역 특성상, 일부 구매자에게는 주거 쾌적성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 미상 임대 관계

인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 권리 관계 변동 가능성을 내포하므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

6.4. 토지 이용 계획

제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축 사육 제한 구역 등 일부 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 대구지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 건으로, 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 건축 연령이 있고 주거 외 용도의 시설이 인접한 점, 그리고 임대 관계 미상이라는 점은 입찰 시 신중한 검토가 요구됩니다. 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 경매를 통한 시세차익 가능성

* 토지와 건물을 일괄 소유함에 따른 권리 안정성

* 단지 내 관리 동향 및 주변 지역 개발 가능성

* 차량 접근성이 양호한 교통 환경

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 아파트의 매매가는 2026년 4월~6월 기준으로 약 4,000만원에서 5,000만원 사이에서 형성되었습니다. 본 물건의 감정가는 4,900만원입니다.

* 2026년 4월 19일 (12층): 4,000만원

* 2026년 4월 11일 (12층): 5,000만원

* 2026년 6월 8일 (9층): 4,100만원

9.2. 입찰가 산정

본 물건은 2층으로, 최근 거래된 9층 및 12층보다 저층이라는 점을 고려해야 합니다. 감정가 4,900만원은 최근 최고가인 5,000만원과 유사하나, 9층 거래가 4,100만원임을 감안할 때, 저층 가치를 반영한 접근이 필요합니다. 임차인 인수 보증금이 0원이라는 점은 추가 부담이 없다는 긍정적 요소입니다.

이에 따라, 합리적인 예상 입찰가 범위는 감정가 수준 또는 그 이하로 설정하는 것이 좋겠습니다.

권장 입찰가 범위: 42,000,000원 ~ 48,000,000원

(본 예상가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.