나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9063 [1] 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 1368-5 1층4호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 소재 '숭산마을' 남서측 인근에 위치하는 ‘숭오리 1368-5번지 소재 부동산(다세대주택) 제1층 제4호 외 3개호’로서 부근일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층건 중 복수층형 제1층 제4호, 복수층형 제1층 제3호, 복수층형 제1층 제2호, 복수층형 제1층 제1호 단위세대로서, - 외벽 : 드라이비트 및 일부 외장타일 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감, - 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

복수층형 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내 자체지반 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, “다세대 주택부지”로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 폭 약 4~5미터의 콘크리트 포장도로를 통해 진입가능하며, 남서측 으로 폭 약 6미터의 콘크리트포장도로와 접하나 이용하지 않는 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 1368-5번지에 위치한 다세대주택입니다. 경매 사건번호는 대구지방법원 2025타경9063 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 330.25㎡ (약 100.0평)이며, 해당 토지의 지분도 330.25㎡ (약 100.0평)입니다. 건물 면적은 51.86㎡ (약 15.7평)이며, 건물 지분 또한 51.86㎡ (약 15.7평)입니다. 토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정평가액은 168,000,000원이며, 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 본 건은 공동담보 물건으로 경매가 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 소재 '숭산마을' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 산간 농경지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 진·출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 물건지 동측으로는 폭 약 4~5미터의 콘크리트 포장도로를 통해 진입할 수 있으며, 남서측으로는 폭 약 6미터의 콘크리트 포장도로와 접하고 있으나 해당 도로는 이용하지 않는 상태입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존은 2017년 11월 24일에 주식회사대경이엔씨 앞으로 이루어졌습니다. 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의의 근저당(910,000,000원)이 말소기준권리가 되었습니다. 이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재했으나, 매각으로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 1,157,249,290원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 감정평가서 요약에 '임대관계 : 미상'으로 표시되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 현장 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 부연 설명은 없습니다. 일반적인 경매 절차상 말소기준권리보다 선순위인 권리가 아니라면 대부분 소멸되나, 반드시 등기부 및 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

주변 유사 물건들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2016년 건축된 69~76㎡ 면적의 다세대주택이 2024년 10월~12월 사이 120,000,000원에서 150,000,000원에 거래되었습니다. 2003년 건축된 76㎡ 면적의 다세대주택은 2025년 6월 70,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 면적(51.86㎡)은 비교 대상 물건보다 작으며, 감정가는 168,000,000원입니다.

4.2. 상권 특성

본 물건이 위치한 숭오리 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 구성된 산간 농경지대로, 전형적인 전원 또는 농촌 주거 지역의 특성을 보입니다. 이에 따라 상업 시설보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변은 농경지와 임야 등이 많은 지역으로, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 다만, 차량 이동 시 인근 읍내의 편의 시설 및 관공서 이용은 가능할 것으로 보입니다. (검색 결과, 칠곡 북삼읍 일대에 개발 호재(북삼오평일반산업단지, 대경선 북삼역 개통 예정 등)가 있어 지역 경제 활성화 및 기반 시설 확충이 기대되고 있습니다).

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 명도 위험

등기부상으로는 인수할 권리가 없는 것으로 판단되나, '임대관계 미상'이라는 점은 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 시사합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생으로 이어질 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 개발 및 이용 제한

토지가 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있어 향후 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 대한 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설, 농경지 등)

본 물건은 '산간 농경지대'에 위치하며, '가축사육제한구역'에 해당합니다. 검색 결과, 칠곡군 북삼읍 숭오리 인근에 '대경농장'과 같은 가축 사육 관련 시설이 위치하는 것으로 확인되었습니다. 또한, 과거 칠곡군 지역에서 축사 분뇨 유출 사고가 발생한 사례가 있어, 가축 사육으로 인한 환경적 요인(악취 등)을 고려할 필요가 있습니다. 현재까지 특별히 집계된 산업 폐기물 처리 시설이나 대규모 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 칠곡군 북삼읍의 한적한 농경지대에 위치한 다세대주택입니다. 등기부상 권리 관계는 명확해 보이나, '임대관계 미상'으로 인한 명도 리스크는 주의해야 할 사항입니다. 지역 개발 호재가 일부 있으나, 주된 입지 여건은 농촌 지역의 특성을 띠고 있습니다. 감정가는 168,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 시세 및 잠재적 리스크 요인을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 면적: 51.86㎡ (약 15.7평)의 소형 면적으로 소액 투자가 가능합니다.

* 명확한 권리 관계 예상: 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 안전성이 높습니다.

* 지역 개발 잠재력: 북삼읍 일대의 산업단지 조성 및 교통망 확충(대경선 북삼역 개통 예정)은 장기적인 지역 가치 상승의 가능성을 제시합니다.

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례(2024년~2025년)를 분석한 결과, 2016년식 69~70㎡ 면적의 다세대주택이 120,000,000원에서 150,000,000원 사이로 거래되었습니다. 본 건은 면적이 51.86㎡로 더 작지만, 감정가는 168,000,000원으로 책정되어 있습니다.

주변 시세(약 1.7~2.1백만원/㎡)를 적용하여 본 건 면적(51.86㎡)을 환산 시, 약 89,000,000원에서 111,000,000원 범위로 추정됩니다.

'임대관계 미상' 등 잠재적 리스크와 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.