나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9099 [1] 경상북도 영천시 신녕면 치산리 758 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 신녕면 치산리 소재 ‘치산3리경로당’ 남측 및 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 취락 및 농경지대로서 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 지방도(919호선)변으로 제반교통사정은 대체로 무난한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 2) : 사다리형으로 인접지와 등고 평탄하며 주거나지임. 일련번호 3) : 사다리형에 가까운 토지로서 지면은 평탄하며 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 2) : 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로, 서측으로 폭 약 3~4미터의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호 3) : 동측으로 폭 약 3~4미터의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도919(경상북도))<도로법> 일련번호(3) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 3) 지상에 제시외건물(일련번호 '㉠')이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1) : 목조 기와지붕 단층 주택으로 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 바닥 : 장판지 등 마감, 창호 : 목재창호임.

이용상태

일련번호 1) : 단독주택이나, 기준시점 현재 공가임.

설비내역

일련번호 1) : 위생설비, 급, 배수설비 및 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "현황도(지적 및 건물개황도)"에서와 같이 제시외건물(일련번호 '㉡~㉤')이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 1) : 공부상 면적이 19.83㎡이나, 현황은 38.5㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 본건 토지 일련번호 2) 지상에 일반건축물대장상 주택(16.53㎡)이 등재되어 있으나, 현황은 멸실임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.
지분매각(단, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 할 수 있음).
목록2. 지상에 일반건축물대장상 주택(16.53㎡)이 등재되어 있으나 현황은 멸실됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 대구지방법원 2025타경9099 (1)

소재지: 경상북도 영천시 신녕면 치산리 758

용도: 단독주택

감정가: 21,850,750원

토지면적: 463.00㎡ (약 139.96평)

토지지분: 115.75㎡ (약 35.01평) (전체 토지의 약 25% 지분)

건물면적: 19.83㎡ (약 6.00평) (본건 주택)

건물지분: 4.96㎡ (약 1.50평) (주택 전체 면적의 약 25% 지분)

건물 제시외면적: 102.42㎡ (약 30.95평) (별도 부속건물, 일괄 매각 대상. 이 면적 또한 지분 비율에 따라 취득될 것으로 추정)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 경상북도 영천시 신녕면 치산리 소재 ‘치산3리경로당’ 남측 및 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 부근 일대는 취락 및 농경지대로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 지방도 919호선 변에 위치하여 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.

* 도로상태: 토지 일련번호 2)는 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로, 서측으로 폭 약 3~4미터의 콘크리트 포장도로에 접하며, 일련번호 3)은 동측으로 폭 약 3~4미터의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 접도구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 8월 26일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 3번 박두원지분강제경매(토지) 및 4번 박두원지분강제경매(건물)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인: 박수원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 박수원은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

* 등기부상 현황 요약:

* 토지: 갑2 (2024-07-24) 소유권이전 (박수원, 협의분할에 의한 상속), 갑3 (2025-07-04) 소유권일부이전 (박두원, 사해행위취소), 갑4 (2025-08-26) 3번 박두원지분강제경매 (주식회사한빛자산관리대부, 15,513,861원, 말소기준권리).

* 건물: 갑3 (2024-07-24) 소유권이전 (박수원, 협의분할에 의한 상속), 갑4 (2025-07-04) 소유권일부이전 (박두원, 사해행위취소), 갑5 (2025-08-26) 4번 박두원지분강제경매 (주식회사한빛자산관리대부, 15,513,861원, 말소기준권리).

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 영천시 신녕면 치산리는 주로 농경지와 자연 취락으로 형성된 지역입니다.

* 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않아, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 정확한 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 시세는 제공된 정보만으로는 분석하기 어려우며, 유사 물건에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 지역 부동산 시장 동향을 파악하여 시세 수준을 비교 분석해야 합니다.

* 현재까지 제공된 정보상으로는 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 없으나, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지방도 919호선을 통해 차량 이동이 가능하여 지역 내 이동 및 외부 지역으로의 접근이 비교적 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 경로당이 위치하며, 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 점포나 마트 등은 지역 내에 존재할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 신녕면 소재 초등학교, 중학교 등이 있을 수 있으나, 본건과의 정확한 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 환경: 농경지 및 자연 취락 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지 및 건물의 지분 매각으로 진행되므로, 매수인은 해당 부동산의 전체 소유권을 취득하는 것이 아니라 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 이는 향후 재산권 행사, 관리, 처분 등에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요하며 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 민법에 따라 공유자는 우선매수 신고권을 행사할 수 있습니다. 낙찰자 결정 후 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰자는 해당 물건을 낙찰받지 못하게 될 수 있습니다. (1회에 한함)

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금과 차임이 0원으로 기재된 임차인 박수원이 대항력을 갖추고 거주 중입니다. 금액이 0원이라 할지라도, 임차인의 법적 권리에 의해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인과의 관계, 계약 내용 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 공부와의 차이 및 멸실된 건물: 본건 주택은 공부상 면적 19.83㎡와 달리 현황은 38.5㎡로 확인됩니다. 또한, 건축물대장상 등재된 주택(16.53㎡)은 현황 멸실된 상태입니다. 이러한 공부와 현황 간의 차이는 향후 건축물 관련 행정 절차(양성화, 철거, 신축 등)에 영향을 미칠 수 있으며, 정확한 현황 파악이 필수적입니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 102.42㎡가 일괄 매각 대상에 포함되나, 이 역시 지분으로 취득될 것으로 예상되며, 정확한 권리 관계 및 활용 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않아, 실제 점유 현황 및 권리 관계를 추가적으로 조사해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 영천시 신녕면 치산리에 위치한 단독주택의 토지 및 건물 지분 경매입니다. 매우 낮은 감정가가 책정된 점은 잠재적 투자 기회를 시사하지만, 지분 매각이라는 근본적인 특성상 재산권 행사에 제약이 따릅니다. 특히, 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 명도 과정에서의 복잡성과 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 공부와 현황 간의 건물 면적 차이 및 멸실된 건물 존재 등은 권리 관계 및 향후 활용 계획 수립에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 공유자 우선매수 신고 가능성도 염두에 두어야 합니다. 따라서 본 건은 초보 투자자에게는 권장되지 않으며, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 지분 매각이라는 점을 감안하더라도 감정가가 매우 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저가 매수의 기회를 모색할 수 있습니다.

* 토지 지분 확보: 463㎡ 토지 중 115.75㎡ 지분을 취득함으로써, 향후 토지 가치 상승 시 수익을 기대할 수 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 조용하고 한적한 전원생활 또는 농촌 지역의 소규모 투자를 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 공부와 현황 간 면적 차이, 멸실 건물 존재 등 다수의 특수성을 가진 물건입니다. 따라서 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 감정가 21,850,750원은 최소 입찰가의 기준이 될 수 있습니다.

* 그러나 본 건의 낙찰 가능성과 수익률을 높이기 위해서는 인근 지역의 유사 토지 및 건물 지분 거래 사례, 해당 물건의 총 가치 대비 지분 가치, 명도 예상 비용, 공유자 우선매수 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 분석이 선행되어야 합니다.

* 일반적으로 지분 경매는 전체 물건 가치의 70~90% 선에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본 건의 경우 임차인 문제 및 기타 리스크를 감안할 때, 보다 보수적인 접근이 필요합니다.

* 매우 신중한 접근이 요구되며, 정확한 현장 조사를 통해 파악된 실질적인 가치와 부대 비용을 모두 산정한 후, 해당 물건의 위험성을 충분히 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현 단계에서는 명확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.