나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9137 [1] 대구광역시 동구 신서동 1013-2 각산역더뉴클래스3차 101동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 각산동 소재 ""대구동부경찰서"" 북동측 인근에 위치하는 ""각산역 더뉴클래스3차"" 제101동 제8층 제804호로서, 부근일대는 아파트단지, 다가구주택, 관공서, 학교, 농경지 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 제8층 제804호로서,
외벽 : 화강석 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
바닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성된 세장형에 가까운 토지로서, '아파트' 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 폭 약 30m 및 남측으로 폭 약 20m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경9137 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (개인정보보호를 위해 일부 마스킹 처리되었습니다.)

감정가: 140,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 대구광역시 동구 신서동 1013-2 각산역더뉴클래스3차 101동 8층804호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 23.09㎡ (약 7.0평)

토지지분: 23.0855㎡ (약 7.0평)

건물면적: 49.46㎡ (약 15.0평)

건물지분: 49.4627㎡ (약 15.0평)

1.3. 아파트 정보

아파트명: 각산역더뉴클래스 3차

주소: 대구광역시 동구 신서동 1013-2

사용승인일: 2017년 10월 26일

건축 규모: 지하 0층, 지상 20층 중 8층 (전용면적 49.46㎡)

세대수: 76세대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 대구광역시 동구 각산동에 위치하며, 대구동부경찰서 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다가구 주택, 관공서, 학교, 농경지 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 본건 단지까지 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 동측으로는 약 30m, 남측으로는 약 20m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건축구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕으로, 총 20층 건물 중 8층에 위치합니다. 외벽은 화강석 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 도시가스 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 및 지역 정보

토지는 인접지와 등고 평탄하게 조성된 세장형에 가까운 형태이며, 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m)의 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하천구역에 해당될 수 있으므로 관련 부서에 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 채무 관계

경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부채권 총액은 181,497,116원입니다.

주요 권리로는 소유권 관련 사항 외에 대구신용보증재단의 가압류(말소기준권리), 에이치에프엘씨삼이유동화전문유한회사의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매 신청 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인으로 주택도시보증공사(문 )이 존재합니다.

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 5일

확정일자: 2022년 7월 18일

배당신고일자: 2024년 8월 12일

대항력: 있음

3.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

등기사항을 보면 소유권 보존 및 이전 등기 이후, 대구신용보증재단의 가압류(2023년 7월 10일 접수, 15,170,000원)가 말소기준권리가 됩니다. 이보다 늦은 권리들은 경매 완료 시 말소될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 을구 5번 주택임차권설정등기(임대차보증금 155,000,000원)가 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 신서동은 대구 동구의 신흥 주거지역으로, 대구동부경찰서 등 공공기관과 인접하고 있으며, 인근에 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 주거 수요가 풍부한 편입니다. 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

아파트 단지, 다가구 주택, 관공서(대구동부경찰서) 등이 인근에 위치하며, 생활 편의시설은 일반적인 주거 지역 수준으로 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원입니다. 경매 배당 절차에서 이 금액이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 추가로 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 약 155,000,000원에 해당하는 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미하며, 현재 시세 대비 높은 부담이 될 수 있습니다. 또한, 유동화 물건 및 공동담보 물건으로 권리관계가 다소 복잡할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

신서동은 대구 동구의 주요 거주 지역 중 하나로, 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 아파트라는 점은 장점입니다. 향후 지역 개발이나 신규 공급 추이에 따라 가격 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 155,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점에서 높은 주의가 요구됩니다. 경매 감정가는 140,000,000원이나, 최근 실거래가가 147,000,000원 ~ 150,000,000원 수준임을 감안할 때, 인수되는 보증금과 경매 낙찰가를 합한 총 매입 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다. 따라서 권리 분석과 잠재적 위험 요소를 철저히 파악한 후 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 볼 때, 해당 아파트의 시장 가치는 147,000,000원에서 150,000,000원 사이로 파악됩니다. 감정가는 140,000,000원입니다.

인수 보증금 155,000,000원을 제외하고 입찰가를 산정한다는 원칙에 따라, 시장 가치를 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 설정해야 합니다.

하지만, 인수 보증금(155,000,000원)이 최근 실거래가(147,000,000원 ~ 150,000,000원)보다 높은 점을 감안할 때, 보증금을 포함한 총 매입 비용이 시장 가치를 초과하게 되어 시세 차익을 기대하기 어려운 상황입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 수준을 참고하되, 잠재적 위험 요소를 감안하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

본 정보만을 기준으로 하였을 때, 경쟁력 있는 입찰가는 145,000,000원 으로 예상됩니다.

(단, 이 경우 총 매입 비용은 145,000,000원(입찰가) + 155,000,000원(인수 보증금) = 300,000,000원이 되어 시장가치를 초과합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.