나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9111 [1] 대구광역시 동구 신평동 766-1 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 방촌동 소재 ""용호초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는
단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 본건 인근 및 근거리에 시내버스승강장 및 도시철도
1호선 용계역, 방촌역이 소재하는 등 제반교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 4층 402호 단위세대로서,
- 외벽 : 드라이비트 및 몰탈위 페인트 등 마감,
- 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
- 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 다세대주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음
방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10)<추가기재>하천구역
에 대하여는 건설과 문의바람.

기호(2): 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제
4구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역
(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경
관관리구역(2018-04-10)<추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타 : 현지 명칭은 대웅빌라 108동, 현관문에는 4층 502호로 표기되어 있습니다.

물건 비고

- 공부상 “4층 402호”이나 실제 현관문은 “4층 502호”로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9111 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신평동 766-1 4층 402호 (신평로 60, 108동 402호)

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000 원

토지 면적: 43.38㎡ (약 13.12평)

건물 면적: 59.83㎡ (약 18.09평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 대구광역시 동구 방촌동 소재 용호초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 및 근거리에 시내버스 승강장이 있습니다. 또한 대구 도시철도 1호선 용계역과 방촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태:

본건 토지는 북측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자의 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 준주거지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 군용비행장 소음대책구역에 속해 있어 소음 영향이 있을 수 있습니다. (하천구역에 대한 문의는 건설과로 확인 필요)

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본 상 말소기준권리는 2017년 12월 22일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권입니다.

등기부현황:

본건 등기부등본 상 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2017.12.22. 16,500,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 대봉천신용협동조합 (2023.02.01. 36,000,000원)

* 근저당권: 최우재 (2024.11.14. 60,000,000원)

* 임의경매개시결정: 최우재 (2025.08.29. 51,027,397원)

* 가압류: 롯데카드 (2025.09.17. 6,117,085원)

* 가압류: 삼성카드 (2025.10.23. 5,565,141원)

* 가압류: 대구신용보증재단 (2025.11.10. 102,000,000원)

총 등기부채권액은 226,182,226원입니다.

임차인 현황:

임대관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 현황 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 지상권에 대한 개요는 있으나 구체적인 내용은 기재되지 않았습니다.)

4. 상권분석

주변 시세:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택(대웅빌라, 경남빌라, 그린빌라 등)은 2025년 11월부터 2026년 2월 사이에 90,000,000원에서 97,500,000원 사이에서 거래되었습니다. 해당 거래 정보는 주로 76.685㎡ ~ 76.73㎡ 면적의 주택이며, 본건(59.83㎡)보다 면적이 큰 편입니다.

유사 물건 거래 동향:

유사 면적의 거래 정보는 부족하나, 인근 유사 연식(1995년 준공)의 다세대주택이 9천만원대 초중반에 거래되는 점을 고려할 때, 본건의 감정가 92,000,000원은 유사 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 면적 대비 감정가는 인근 거래 사례의 평균 단가보다 다소 높을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

본건은 용호초등학교 북측 인근에 위치하며, 초등학교와 함께 대구 도시철도 1호선 용계역 및 방촌역이 근거리에 있어 교육 및 교통 시설 이용이 편리합니다.

기타 생활 기반 시설:

주거 밀집 지역에 위치하므로 기본적인 생활 편의 시설(마트, 편의점, 병원, 식당 등)은 주변에서 충분히 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

호수 표기 오류:

공부상 주택 호수는 "4층 402호"이나, 실제 현관문에는 "4층 502호"로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. 이는 현장 확인 시 명확히 확인이 필요하며, 계약 시 주의해야 합니다.

군사공항 소음대책구역:

본건은 군용비행장 소음대책구역 제2종 구역에 포함되어 있어, 공항 소음의 영향을 받을 가능성이 있습니다. 이는 주거 환경에 민감한 경우 고려해야 할 사항입니다.

임대관계 미상:

임대차 관계가 불분명하여, 혹시 모를 미상 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없다면 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구의 편리한 교통망과 주거 환경을 갖춘 다세대주택입니다. 최근 인근 지역의 유사한 다세대주택 거래가 9천만원대 초중반에 이루어지고 있어 시세 대비 경쟁력이 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하며, 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다. 그러나 공부상 호수와 실제 현관문 표기가 다른 점, 군용비행장 소음대책구역에 포함되는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 임차인 현황이 미상이나 인수할 보증금이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 대구 도시철도 1호선 역세권(용계역, 방촌역) 인접으로 우수한 교통 접근성

* 반경 내 초등학교(용호초등학교)가 위치하여 교육 환경 양호

* 인근 다세대주택 거래 사례를 바탕으로 한 합리적인 시세 범위

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 소유권 확보 용이

* 말소 기준 권리보다 후순위 권리 다수 존재로 낙찰 시 권리 인수 부담 적음

9. 예상 입찰가

감정가는 92,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례(2025년 11월 ~ 2026년 2월)에서는 면적이 본건보다 큰 유사 유형의 주택들이 90,000,000원에서 97,500,000원 사이에 거래되었습니다. 이러한 시장 상황과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가 범위는 감정가 대비 85% ~ 100% 수준인 약 78,200,000원에서 92,000,000원으로 예상됩니다. 다만, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 충분한 시세 조사와 현장 방문을 통한 가치 평가가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.