나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9071 [1] 경상북도 경산시 옥곡동 832-1 두리마을 부영사랑으로 309동 6층606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 옥곡동 소재 '옥곡초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주위일대는 아파트단지, 노선상가, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하고 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 (제309동) 제6층 제606호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감
바닥 : 바닥재, 타일 등 마감
창호 : 샷시창호

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 평지로서 '아파트'부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측, 동측 및 서측으로 왕복 2차선 도로, 남측으로 편도 2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(별도확인), 소로1류(폭 10m~12m)(50)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(30)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(32)(접합), 가축사육제한구역
(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한
구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시
고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(2024-11-28)(가축사육제한구역(하천100M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경북체육고등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(경북체육중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 현장조사시 거주인 및 이해관계인 부재 등으로 내부 구조 및 마감상태 등을 확인
하지 못하여 동류형 구분건물의 일반적인 평면도, 마감상태 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9071 (1)

소재지: 경상북도 경산시 옥곡동 832-1, 두리마을 부영사랑으로 309동 6층606호

용도: 아파트

감정가: 152,000,000원

토지면적: 36.27㎡ (약 10.97평)

토지지분: 36.2747㎡ (약 10.97평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.987㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

집합건물명: 두리마을부영사랑으로

건축년도: 2006년

총동수: 12개동 (총괄표제부 기준)

총세대수: 966세대 (총괄표제부 기준)

해당동 층수: 15층 중 6층

사용승인일: 2006년 06월 16일

1.1. 입지조건

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경상북도 경산시 옥곡동 소재 '옥곡초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 아파트 단지, 노선 상가, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건이 속한 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지 형상 및 이용상태:

본건 토지는 부정형의 평지로, '아파트' 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

단지 북측, 동측 및 서측으로는 왕복 2차선 도로가, 남측으로는 편도 2차선 포장도로가 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역

* 제1종지구단위계획구역

* 소로1류 (폭 10m~12m)

* 중로2류 (폭 15m~20m)

* 중로3류 (폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역 (공동주택(아파트) 800M, 다중이용시설 등 500M, 주거밀집 800M, 하천 100M)

* 상대보호구역 (경북체육고등학교, 경북체육중학교)

주변 시설 조사 (지도 검색 결과):

본건 아파트 단지 주변으로는 옥곡초등학교, 경산남중학교, 경북체육중학교, 경북체육고등학교 등이 위치하고 있습니다. 대규모 주거 단지와 근린 상권이 형성되어 있으나, 주변 반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2025년 08월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 8번)입니다.

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다. 을구 3번 순위의 주택임차권(채권자: 천효정, 임대차보증금 160,000,000원, 전입일자 2022.08.29, 확정일자 2022.08.10)은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 천효정

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-29

확정일자: 2022-08-10

배당신고일자: 2024-09-06

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권 등기 확인됨. (본건 물건 명세서상 해당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.)

등기부 요약:

* 소유권 보존 (2006.06.29)

* 소유권 이전 (2006.10.02)

* 소유권 이전 (2011.11.15)

* 주택 임차권 (2024.09.06, 천효정, 160,000,000원, 인수)

* 강제경매 (2025.08.29, 주택도시보증공사, 166,932,981원, 말소기준권리)

* 가압류 (2025.09.05, 광주은행, 12,992,880원, 말소)

* 가압류 (2025.09.08, 서민금융진흥원, 13,135,850원, 말소)

등기부 채권 총액: 186,128,730원

특이사항:

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

본건 아파트 단지는 주변에 형성된 노선 상가 및 근린생활시설과 더불어 대규모 아파트 단지로 구성되어 있어 주거 상권으로서의 기본적인 요소를 갖추고 있습니다. 단지 내 편의시설 외에도 인근 상업시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

교육시설:

* 옥곡초등학교 (남동측 인근)

* 경산남중학교 (인근)

* 경북체육중학교, 경북체육고등학교 (상대보호구역)

편의시설:

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설

* 주변: 노선 상가, 근린생활시설

교통:

* 대중교통: 인근 버스 승강장 소재

* 도로: 차량 출입 용이, 간선도로 접근성 양호

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(천효정)의 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인의 총 실투자금 증가로 이어질 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 임차보증금:

본건의 감정가는 152,000,000원이지만, 인수될 수 있는 임차보증금이 160,000,000원으로 감정가보다 높습니다.

* 현장 조사 미비:

감정평가서 요약에 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 마감 상태 확인이 이루어지지 못했다고 명시되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본건은 경산시 옥곡동에 위치한 아파트로, 입지, 교통, 주거 환경 측면에서 보통 수준의 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 해당 임차보증금(160,000,000원)이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이는 시세 대비 총 실투자금 부담을 상당히 높일 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 협상 또는 명도 관련 제반 비용을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 실거주 관점:

안정적인 주거 환경과 양호한 교통 접근성을 기반으로 실거주 목적에 적합할 수 있습니다. 다만, 인수되는 임차보증금을 고려한 총 지출액 대비 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

* 시세 차익 관점:

본건과 동일한 면적(약 85㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 3월~4월에 160,000,000원에서 170,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. (본건은 59.99㎡로, 동일 면적 대비 시세 판단 필요). 인수되는 보증금을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력 및 보유 기간 동안의 이자 비용 등을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

최근 매매 사례 (2026년 3월~4월)를 보면, 해당 단지 내 유사 면적(약 85㎡)의 거래가는 160,000,000원에서 170,000,000원 수준입니다. 본건은 59.99㎡(약 18.15평)의 면적이며, 6층에 위치하고 있습니다. 감정가는 152,000,000원입니다.

'인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 본건의 시장 가치(최근 매매가 기준 약 115,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 추정 (면적 차이 반영 시))와 감정가를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 최근 매매가 기준 시세: 약 115,000,000원 ~ 130,000,000원 (면적 차이 고려 시)

* 감정가: 152,000,000원

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가는 130,000,000원에서 145,000,000원 사이로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가로 135,000,000원 을 제시합니다.

* 입찰 시 유의사항:

상기 예상 입찰가에 더하여, 매수인에게 인수되는 임차보증금 160,000,000원이 추가적으로 부담되므로, 총 지출 예상액은 약 295,000,000원(135,000,000원 + 160,000,000원)이 됩니다. 이는 본건의 최근 매매 시세(약 115M~130M 추정)를 크게 상회하므로, 본건은 매우 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.