나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9132 [1] 경상북도 영천시 고경면 청정리 299 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 영천시 고경면 청정리 소재 '국립영천호국원' 북서측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물) 으로서, 부근일대는 농가주택, 전, 답 등으로 형성된 국도주변 농경지대로서, 교통시설과의 편의성 등을 고려할 때 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 남측 하향 완경사지대에 위치하나, 자체지반은 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '주거용'건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 본건 동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),2) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 도로구역(2025-08-25)<도로법>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 일련번호 1) 토지 일부는 접도구역에 저촉되는 바, 공법상 제한의 정도를 감안하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임. 2. 기타: --

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) : 경량철골구조 판넬지붕 지상2층건물로서, - 외벽 : 외장타일붙임 등 마감, - 내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 등 마감, - 바닥 : 장판지, 타일깔기 등 마감, - 창호 : 샷시창호 등임. 일련번호 나) : 멸실

이용상태

일련번호 가) : 창고 및 주택으로 이용중임. 1층 - 창고 2층 - 주택

설비내역

일련번호 가) : 화재탐지설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 란 참조.

공부와의 차이

일련번호 나) 건물은 기준시점 현재 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임. 2. 기타: 없음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 포함, 목록 2 농어민창고 20.46㎡ 멸실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9132 (1)

소재지: 경상북도 영천시 고경면 청정리 299 (신주소: 경상북도 영천시 호국로 1652)

용도: 단독주택 (건물은 창고 및 주택으로 이용 중)

감정가: 141,116,800원

토지면적: 265.00㎡ (약 80.16평)

건물면적: 156.29㎡ (약 47.28평) (기준 건물면적. 제시외 건물 별도)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고경농업협동조합 (말소기준권리)

특이사항: 대항력있는 임차인, 제시외 건물 매각 포함

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 영천시 고경면 청정리 소재 '국립영천호국원' 북서측 인근에 위치합니다. 본건 부근은 농가주택, 전, 답 등으로 형성된 국도변 농경지대입니다.

* 교통: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용: 남측 하향 완경사지대에 위치하나, 자체 지반은 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 '주거용' 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 인접해 있습니다.

* 공법상 제한: 본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한300m), 농업진흥구역, 도로구역, 접도구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지 일부가 접도구역에 저촉되는 바, 공법상 제한의 정도를 감안하여 평가되었습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 송점순: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-11-03, 대항력 있음. (배당신고일자 2025-09-23)

* 한영수: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-23, 확정일자 2025-01-31, 대항력 없음. (배당신고일자 2025-09-23)

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인 송점순의 보증금은 경매 절차에서 배당받을 것으로 예상되며, 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2017-12-04 근저당 (고경농업협동조합)

* 본 물건의 매각으로 인해 근저당, 가압류, 임의경매 등 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 권리분석 요약:

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 송점순이 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 송점순 임차인의 보증금 30,000,000원이 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있으나, 배당신고일자(2025-09-23) 및 권리분석상 전액 배당 가능성이 높은 것으로 판단됩니다.

* 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 농가주택, 전, 답 등이 혼재된 농경지대에 위치하고 있으며, 주변은 비교적 조용한 전원 주거 환경입니다.

* 인근에 '국립영천호국원'이 소재하고 있습니다.

* 대형 상업시설이나 다수의 편의시설은 부족할 것으로 예상되나, 기본적인 생활 편의는 차량 이동을 통해 인근 지역에서 해결 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 지역의 혐오시설 존재 여부는 현장 방문 및 추가적인 조사를 통해 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 농촌 지역의 특성상 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다. 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 지역 내 농협, 면사무소 등 기본적인 행정 및 금융 시설은 차량으로 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 현황은 주변 탐문을 통해 확인해야 합니다.

* 주요 시설: '국립영천호국원'이 인근에 위치하여 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 송점순 임차인의 보증금 30,000,000원에 대한 배당 여부에 따라 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다. 임대차 관계에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 공법상 제한: 토지 일부가 접도구역에 저촉되어 향후 건축, 증축, 개축 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 현황: 본건에는 '목록 2 농어민 창고 20.46㎡'가 멸실된 것으로 명시되어 있습니다. 또한, '건물 제시외면적 48.00㎡'가 있으나, 이는 매각 대상에 포함됩니다. 멸실된 건물과 제시외 건물에 대한 정확한 현황 파악 및 인허가 사항 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 영천시 고경면 청정리 소재 단독주택으로, 농경지대에 위치하나 국도와 인접하여 차량 접근성은 용이한 편입니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 일부의 공법상 제한(접도구역)은 향후 토지 이용 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 중 일부 멸실 및 제시외 건물의 존재는 현장 조사를 통해 정확히 파악해야 할 사항입니다.

* 결론적으로, 본 물건은 전원생활이나 농가 주택으로서의 가치를 지니고 있으나, 임차인 및 공법상 제한 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 농촌 지역의 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 국도와 인접하여 차량을 통한 주요 거점 이동이 편리합니다.

* 토지 면적이 넓어 향후 활용 가능성이 있습니다.

* 매각을 통해 권리 관계가 정리될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 141,116,800원

* 인수 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인의 보증금 전액 배당 예상 및 대항력 없는 임차인 존재에 기반)

* 고려사항:

* 대항력 있는 임차인 송점순의 보증금 30,000,000원에 대한 최종 배당 금액 확인이 필수적입니다. 만약 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수하게 되므로 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

* 건물 제시외 면적 48.00㎡의 현황 및 상태 확인이 필요합니다.

* 주변 시세 및 유사 거래 정보가 제한적이므로, 정확한 시세 분석에 어려움이 있습니다.

* 공법상 제한(접도구역)으로 인한 건축 행위 제한 가능성 등을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원으로 가정합니다.

* 잠정적 보수적 접근 범위: 감정가의 85% ~ 100% (약 119,949,280원 ~ 141,116,800원)

* 최종 입찰가는 권리 관계 최종 확인, 현장 답사, 주변 시세 조사 등을 통해 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.