나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9119 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 855-30 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 '수성대학교' 정문 입구에 위치하며, 부근은 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 인근에 초,중,고교 및 대학교 등이 입지하여 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 대구도시철도2호선 담티역이 소 재하는 등 대중교통사정 무난한 편임.

형태 및 이용상태

북동측 하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 정방형의 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약20m, 남서측으로 폭 약8m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10~12m)(접합), 소로2류(폭 8~10m)(접합), 가축사육제한구 역, 상대보호구역(동신유치원), 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등에 속함.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 제시외 건물이 1개동 소재하여 개략적인 실측에 의 거 면적사정, 평가하였는 바, 경매진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 및 지상3층건으로서 사용승인 : 1986.06.21일 외벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅, 내장인테리어, 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 인조석물갈기, 바닥타일, 내장인테리어, 장판지 등 마감 창호 : 알미늄섀시, 하이섀시 등임.

이용상태

기호(1)근린생활시설 및 주택으로서 지하 : 근린생활시설 1층 : 근린생활시설 2층 : 근린생활시설 3층 : 주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 공급설비, 주택부분 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 제시외 건물이 1개동 소재하여 개략적인 실측에 의 거 면적사정, 평가하였는 바, 경매진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 포함, 목록 1 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음(이와 관련된 이행강제금 등의 문의 사항은 관할 구청에 확인 요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9119 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 855-30 (신주소: 대구광역시 수성구 달구벌대로528길 9-1)

* 용도: 근린생활시설 및 주택

* 감정가: 1,561,213,200원

* 토지면적: 158.80㎡ (약 525.0 평)

* 건물면적: 373.00㎡ (약 1,233.1 평)

* 건물 제시외면적: 15.00㎡ (약 49.6 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남부새마을금고 (기재된 채권자 '남OOOOOO'는 남부새마을금고로 추정됨)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 3층 건물

* 사용승인일: 1986년 6월 21일

* 주요 위반사항: 목록 1 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음. (이행강제금 등 관련 사항은 관할 구청 확인 요망)

* 특이사항: 중복사건, 위반건축물

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 '수성대학교' 정문 입구에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 입지하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 대구도시철도 2호선 담티역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용: 북동측 하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 정방형의 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 20m, 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 제1종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10~12m) 및 소로2류(폭 8~10m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동신유치원), 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 6월 12일자 남부새마을금고 근저당 (을5)

* 등기부채권 총액: 1,210,358,610원

* 소멸 예정 권리: 본건 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 현황 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 소유권이전청구권가등기(갑3)의 경우, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다 [cite: S1]).

* 임차인 현황:

* (주)대성화학: 보증금 2,000,000원, 차임 0원. 사업자등록일 2018.03.22. 대항력 없음.

* 박귀희: 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원. 전입일자 2024.05.23. 대항력 없음.

* 윤수미: 보증금 3,000,000원, 차임 385,000원. 전입일자 2022.08.25. 대항력 없음.

* 조원겸: 보증금 20,000,000원, 차임 770,000원. 전입일자 2024.05.13, 확정일자 2025.10.21. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 수성대학교 정문 인근의 대학가 상권과 주택가, 아파트 단지 등이 혼재되어 배후수요가 풍부한 지역입니다.

* 상권 특성: 대학교 상권의 특성상 젊은층 유동인구의 영향을 받을 수 있으며, 근린생활시설로서 지역 주민들의 소비 활동 또한 기대할 수 있습니다.

* 교통 연계성: 담티역과 인접한 위치 및 버스정류장 접근성으로 인해 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 수성대학교, 동신유치원, 인근 초, 중, 고등학교가 있어 교육 환경이 우수하나, 보호구역 지정 여부 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 근린생활시설로 이용 중이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 지역 및 교육 시설 밀집 지역으로, 혐오시설에 대한 우려는 낮은 편입니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. [cite: S3]

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건 건물은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이로 인해 이행강제금이 부과될 수 있으며, 이는 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다. 정확한 위반 내용 및 이행강제금 관련 사항은 반드시 관할 구청에 확인해야 합니다. [cite: S2]

* 중복사건: 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재하여, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 등기 이전 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 1개동이 존재하며 일괄매각에 포함됩니다. 해당 건물의 법적 지위 및 소유권 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 가등기: 소유권이전청구권가등기(갑3)가 존재합니다. 일반적으로 말소기준권리보다 후순위인 가등기는 매각으로 소멸되나, 관련 법규 및 실제 경매 절차에서의 적용 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 수성구 만촌동의 대학가 인근에 위치하여 입지적 강점을 지닌 근린생활시설 및 주택입니다. 편리한 교통 환경과 풍부한 잠재 배후수요를 갖추고 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 제시외 건물 존재, 가등기 설정 등은 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 권리 관계는 대체로 정리될 것으로 보이나, 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사를 통해 그 영향력을 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 수성대학교 인근 상권으로 학생 및 지역 주민 대상 활발한 유동인구 기대.

* 우수한 접근성: 대구지하철 2호선 담티역 및 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용 가능성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 건물 상태 및 수리 필요 여부

* 위반건축물 관련 이행강제금 추산액 및 부담 가능성

* 향후 예상 임대 수익률 및 공실률

* 정확한 가등기 말소 여부 및 제시외 건물 처리 방안

* 주변 실거래가 및 시세 동향

이러한 사항들을 면밀히 분석하고, 전문가와의 상담을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.