나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9104 [1] 대구광역시 수성구 신매동 601 258동 1층107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 '욱수초등학교 ' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상16층 건 중 제1층 제107호 단위세대로서,
외벽 : 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등 내장재 마감,
바닥 : 바닥재 마감 등,
창호 : 새시조 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전 설비, 화재탐지설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사각형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측, 남측 및 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구자연과학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(비안네유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(시지고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(욱수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(시지고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(욱수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<대구광역시문화재보호조례>, 택지개발지구<택지개발촉진법> (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대구지방법원 2025타경9104 부동산 임의경매 물건에 대한 정보를 제공합니다.

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9104 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 신매동 601 258동 1층107호

용도: 아파트

감정가: 322,000,000원

건물 면적: 116.65㎡ (약 35.29평)

토지 면적: 53.14㎡ (약 16.07평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 통OOOOOOOOO (통영복음신용협동조합)

1.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 시지보성서한타운

주소: 대구광역시 수성구 신매동 601

준공 연도: 1995년 2월 8일

총 세대수: 664세대

총 동수: 6동

주차 대수: 458대 (지상 4대, 지하 20대, 합계 458대)

최고 층수: 17층

해당 물건 층수: 1층

1.3. 건축물 현황

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상16층

외벽: 페인팅 마감 등

내벽: 벽지, 타일 등 내장재 마감

바닥: 바닥재 마감 등

창호: 새시조 창호

이용 상태: 아파트

설비 내역: 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지, 난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 신매동에 위치하며, 욱수초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

단지 동측, 남측, 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 보행자전용도로, 중로1류(폭 20m~25m)로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역, 여러 학교(욱수초, 시지고, 청림초, 대구자연과학고) 및 유치원(비안네유치원)의 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리는 2022년 10월 11일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 318,000,000원)입니다.

이 외 2022년 10월 11일 접수된 동일 채권자의 근저당권(채권액 36,000,000원)이 존재합니다.

채권 총액은 354,000,000원입니다.

3.2. 임의경매 개시

임의경매는 2025년 8월 28일 통영복음신용협동조합에 의해 신청되었으며, 채권액은 302,577,699원입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

임대 관계가 미상이므로, 현재 거주 중인 임차인이 대항력을 갖춘 경우 보증금 외 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 신매동은 대구 수성구의 대표적인 주거 지역으로, 아파트 단지가 밀집해 있으며 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 욱수초등학교가 위치하며, 시지고등학교, 대구자연과학고등학교, 비안네유치원, 청림초등학교 등이 학군으로 형성되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터가 있으며, 주변에 각종 근린생활시설이 자리하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 문제

임대 관계가 불분명한 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도 부담이나 추가적인 금전적 손실이 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 감정가 대비 채권 총액

본 물건의 감정가는 322,000,000원이나, 채권 총액은 354,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 이는 1차 경매에서 유찰될 가능성을 시사하며, 낙찰가가 감정가를 넘어서지 못할 경우 채권자(통영복음신협)가 배당을 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

6.3. 층수 메리트

해당 물건은 1층에 위치해 있어, 일반적인 아파트 선호도 측면에서 고층 유닛 대비 가치 평가가 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

대구광역시 수성구 신매동에 위치한 시지보성서한타운 아파트 경매 물건은 우수한 입지와 편의시설을 갖춘 주거 지역에 자리하고 있습니다. 1995년에 준공되어 연식이 있으나, 꾸준히 관리되고 있는 단지입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 임대 관계 미상인 임차인의 존재 가능성, 감정가를 초과하는 채권 총액으로 인한 유찰 가능성, 그리고 1층이라는 점은 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 대구 수성구라는 선호 입지에 위치하고 있습니다.

* 실거래가 대비 낮은 감정가로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 인근에 다수의 학교와 생활 편의시설이 있어 주거 만족도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 116.65㎡ 면적의 시지보성서한타운 아파트 실거래가는 2026년 5월 358,000,000원, 2026년 7월 350,000,000원 수준입니다. 본건의 감정가는 322,000,000원으로, 시장가보다 약 7~10% 낮게 책정되었습니다.

하지만 1층이라는 점과 임대 관계 미상의 임차인 존재 가능성이 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 임차인에 대한 정확한 현황 파악이 선행되어야 하지만, 현 시세와 감정가, 그리고 1층이라는 점을 감안할 때, 초기 입찰가는 감정가 수준인 322,000,000원 내외에서 시작하여, 임차인 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

실질적인 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 권리 분석 결과를 토대로 최종 결정하는 것을 권장합니다.

10. 주변 혐오시설 정보

주변 환경 조사 결과, 본건 부동산 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 교육 시설 위주로 형성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.