나이스옥션 법원경매 서산 2025타경819 [1] 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-2 신성미소지움2단지아파트 208동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디엠 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 복운리 소재 "송악주민자치복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골조경사지붕 지상15층 건물 내 "제4층 제402호"로서, (사용승인일 : 2007.04.25) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등 창호 : 샤시창호 등임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 정방형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 북동측으로 왕복4차선 포장도로, 남동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하며, 도로상태 및 주차여건 등은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경819 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-2 신성미소지움2단지아파트 208동 4층402호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 경량철골조경사지붕 지상 15층 건물 중 제4층 제402호

사용승인일: 2007년 4월 25일

감정가: 1억 5천 7백만원 (157,000,000원)

토지면적: 69.74㎡ (약 21.1평)

건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

총채권액 (등기부 기준): 1억 5천 4백만원 (154,000,000원)

1.1. 아파트 상세 정보

아파트명: 신성미소지움2단지

주소: 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-2

총 세대수: 655세대

총 동수: 8개동

최고층: 15층

본건 층수: 4층

주차대수: 총 778대 (지상 4대, 지하 774대)

관리사무소 연락처: 041-358-9933

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 복운리 소재 "송악주민자치복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 원활하며, 단지 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 간선도로와의 접근성도 양호하여 시내외 이동이 용이한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 및 인접 도로상태

본건 토지는 정방형의 평탄한 토지로서 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 북동측으로는 왕복 4차선, 남동측으로는 왕복 2차선의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 국가산업단지로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 11월 8일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권최고액 154,000,000원)입니다. 본 경매는 농협은행의 임의경매 신청으로 진행되었으며, 해당 권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 다만, 임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 송악읍 복운리 일대는 신성미소지움2단지를 중심으로 아파트 단지가 밀집해 있으며, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트나 종합병원은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 환경

주거지역과 국가산업단지가 인접해 있어, 산업단지 종사자들의 배후 주거지로서의 역할도 담당할 것으로 보입니다. 주변에 송악주민자치복지센터가 있어 주민 편의시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 편의시설로는 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 소재할 것으로 예상되며, 구체적인 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 의료시설

단지 주변 근린생활시설 내 의원급 의료시설이 있을 수 있으며, 종합병원 이용 시 당진 시내 또는 인근 지역 병원으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

5.4. 기타

아파트 내 차량 총 주차대수는 778대로, 세대당 주차 공간은 비교적 넉넉한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 미상

임대 관계가 미상으로 파악된 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 조사되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 국가산업단지 인접

본건 토지가 국가산업단지 내에 일부 편입되어 있는 점은 토지 이용 및 재산권 행사 등에서 향후 제한이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 현재 아파트로 이용 중이므로 직접적인 문제는 적을 수 있으나, 장기적인 관점에서 고려할 필요가 있습니다. 주변에 특정 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 국가산업단지의 특성상 산업 활동과 관련된 소음, 분진 등은 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

2007년 4월 25일에 사용 승인된 건물로, 약 19년이 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍에 위치한 신성미소지움2단지 아파트로, 아파트 단지 및 근린생활시설이 잘 갖추어진 지역에 소재하고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성과 국가산업단지 내 편입이라는 특수성이 존재합니다. 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 적정 수준의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 주거 환경

아파트 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 환경이 안정적이며, 관리가 잘 이루어질 경우 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 교통 접근성

주요 도로망과 인접하여 차량을 이용한 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 비교적 용이합니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

당진시의 지역 발전 추세 및 산업단지 연계 효과 등을 고려할 때, 향후 주택 시장 회복 시 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(84.98㎡)의 매매 사례는 2026년 7월 15일 1억 3천 8백만원 (11층)과 2026년 5월 6일 1억 5천 5백만원 (10층)에 거래되었습니다. 본건은 4층으로, 최근 거래 사례 중 10층 및 11층보다 낮은 층임을 감안해야 합니다.

감정가 1억 5천 7백만원 (157,000,000원) 대비, 최근 실거래가(1억 3천 8백만원 ~ 1억 5천 5백만원) 및 본건의 층수를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 1억 4천 5백만원 (145,000,000원) ~ 1억 5천만원 (150,000,000원) 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.