나이스옥션 법원경매 서산 2025타경816 [1] 충청남도 태안군 남면 달산리 1182-11 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 남면 달산리에 소재하는 "남면사무소" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전답 등의 농경지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 국도 인근 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하고 있어 간선도로와의 접근성 등 제반교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서 현황은 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(달산지구), 상업용지, 제2종지구단위계획구역(달산지구) 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

1) 구조, 규모 및 이용상태 본건 지상에 제시외 건물이 소재함.("사진용지" 및 "지적및건물개황도" 참조바람) 2) 평가물건에 미치는 영향 제시외 건물은 구조, 규모 및 이용상태 등으로 보아 경제적 가치 및 평가물건에 미치는 영향이 있을 것으로 판단되므로 경매 업무 진행시 참고바람.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 판넬조 판넬지붕 1층건물(사용승인일 1965.)로서, 외벽 : 판넬 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 장판 및 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

점포 및 일반음식점으로 등재되어 있으나 현황은 사무실 및 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물로서 제시외 건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

(1) 본건 건물은 현장 조사 결과 현황이 건축물대장상의 구조, 이용상황 및 면적과 상이한 것으로 조사되어 현장 조사에 근거하여 감정평가 하였습니다. 또한 면적은 실측사정 면적을 기준으로 하였으며, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가를 병용하였으므로 경매 업무 진행시 참고 바랍니다. (2) 본건 건물은 인접토지에 걸쳐서 소재하는 것으로 조사되었으므로 경매 업무 진행시 참고 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --

물건 비고

일괄매각. 목록2의 현황이 건축물대장상의 구조, 이용상황 및 면적과 상이. 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ) 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경816 (1)

소재지: 충청남도 태안군 남면 달산리 1182-11

용도: 근린주택

감정가: 82,452,700원

토지면적: 75.00㎡ (약 22.69평)

건물면적: 52.90㎡ (약 15.99평)

제시외 건물면적: 22.40㎡ (약 6.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 태안군산림조합 (추정)

건물 사용승인일: 1965년

2. 입지조건

본건은 충청남도 태안군 남면 달산리에 소재하며, "남면사무소" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 전답 등 농경지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 국도 인근 농촌지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 및 간선도로 접근성은 보통입니다.

토지는 사다리형의 평지로, 현재 "주상용 건부지"로 이용 중입니다.

본건은 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 주거개발진흥지구(달산지구), 상업용지, 제2종지구단위계획구역(달산지구)에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

현재 등기부상 말소기준권리는 2013년 12월 27일 접수된 태안군산림조합의 근저당권입니다.

본 경매는 태안군산림조합의 임의경매 신청으로 진행되었습니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 등기부상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

임차인으로 박영완 씨가 존재하나, 보증금 0원, 차임 83,333원이며 전입일자(2025.04.24)에 비해 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

건물 현황이 건축물대장상의 내용과 상이하며, 제시외 건물(ㄱ)이 매각에 포함됩니다.

4. 상권분석

본건은 남면사무소 인근의 농촌지대로서, 전답, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

국도변에 위치하여 접근성은 양호한 편입니다.

건축물대장상 제1종근린생활시설(점포, 식당)로 등재되어 있으나, 현황은 사무실 및 주택으로 이용 중입니다.

주변에 유사한 유형의 다세대 주택 거래 사례가 있으나, 본건은 근린주택으로 용도 및 신축 연도가 상이하여 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

주거 지역과 농경지가 혼재된 환경으로, 조용한 전원생활과 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

남면사무소가 인근에 있어 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 여건은 보통 수준으로, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 현황과 건축물대장상의 구조, 이용상황, 면적이 상이하며, 특히 건물(목록2)이 인접 토지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 명도 및 향후 건물 관리, 증축, 재건축 등에 있어 심각한 법적, 재산적 문제를 야기할 수 있는 중대한 리스크입니다.

건물 준공 연도(1965년)가 매우 오래되어 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 및 안전 문제 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획상 여러 제한 사항(가축사육제한, 상대보호구역 등)이 있습니다.

제시외 건물(ㄱ)이 매각에 포함되나, 이 역시 건물 현황과의 차이, 혹은 인접 토지와의 관계에서 추가적인 문제를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 태안군에 위치한 근린주택으로, 토지면적 75㎡, 건물면적 52.9㎡에 제시외 건물 22.4㎡가 포함된 일괄매각 물건입니다.

권리관계는 비교적 깨끗하여 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

그러나 가장 큰 문제는 건물(목록2)이 인접 토지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었다는 점입니다. 이로 인해 향후 건물 철거, 토지 경계 분쟁, 재건축 등의 과정에서 큰 법적 분쟁과 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 또한, 1965년 준공된 매우 오래된 건물이라는 점도 감안해야 합니다.

이러한 중대한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 적극적인 투자를 망설이게 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 현재로서는 명확히 제시하기 어렵습니다.

만약 토지 자체의 가치나 향후 개발 가능성을 높게 평가한다 하더라도, 건물 문제와 관련된 잠재적 비용 및 법적 리스크가 매우 크기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.

건물의 구조, 면적, 이용상황 등이 건축물대장과 다르다는 점은 향후 건물의 합법적 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 건물(목록2)이 인접 토지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되는 중대한 리스크를 안고 있으며, 건물 준공 연도가 1965년으로 매우 오래되었습니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매가가 2,700만원에서 5,700만원 사이임을 감안할 때, 본 건의 감정가 8,245만원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

이러한 중대한 리스크와 건물의 노후화를 고려하여, 감정가의 65% 수준인 5,500만원 ~ 6,500만원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 확인 및 법률 전문가와 상담 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.