나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12312 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1416-1 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '두정역효성해링턴플레이스아파트' 서측 인근에 위치하고, 주변은 도시형생활주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 단지 1층에 주차장이 구비되어 있고, 인근의 간선도로상에 버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬래브)지붕 지하1층/지상10층으로 (사용승인일: 2013.02.19) 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 샤시창호

이용상태

도시형생활주택(원룸형/ 거실(방),욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기, 도시가스공급시설, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 '주상용부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분건물단지 서측으로 왕복2차선 포장도로를 이용하여 접근가능라며, 도로의 폭 및 계통, 연계성 등의 도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구), 중로3류(폭12m~15m) (접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 천안지원 2025타경12312 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지및건물정보

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1416-1 3층302호

건물용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬래브)지붕 지하1층/지상10층

사용승인일: 2013.02.19

1.3. 감정가및면적

감정가: 49,000,000원

토지면적: 5.45㎡ (약 1.65평)

토지지분: 5.452㎡ (약 1.65평)

건물면적: 21.40㎡ (약 6.47평)

건물지분: 21.4㎡ (약 6.47평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 권리분석

말소기준권리: 갑18 (강제경매, 김광식, 2025-08-29)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

등기부채권 총액: 0원 (단, 말소기준권리 채권금액: 14,000,000원)

특이사항: 공동담보

1.5. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

1.6. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '두정역효성해링턴플레이스아파트' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. 접근성 및 주위 환경으로 보아 제반 여건은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

단지 내 1층에 주차장이 구비되어 있으며, 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임. 지하철 1호선 두정역이 도보 약 6분 거리에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있음.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 용도지역: 도시지역 (천안도시지역), 일반상업지역

* 지구단위계획구역: 북부2지구

* 도로: 중로3류 (폭 12m~15m) 접함

* 기타: 가축사육제한구역 (타법에 의한 전부제한구역)

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 등기부등본 상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됨. 말소기준권리는 2025년 08월 29일 접수된 김광식 씨의 강제경매 개시 결정 등기(갑18)임. 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 선순위이거나 말소되지 않는 권리가 없다면, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있음. '물건명세서 참고사항'에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.2. 임차인권리사항

임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨. 다만, 임대관계는 미상으로, 실제 거주자가 있는지 여부는 현장 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건이 위치한 두정동 일대는 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 롯데마트, 홈플러스익스프레스, 메가박스, 각종 음식점 및 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음. 두정역 상권을 중심으로 활발한 상업 활동이 이루어지고 있어 배후 수요가 풍부한 것으로 판단됨.

4.2. 인근시설및잠재적위험

주변은 도시형생활주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 구성되어 있으며, 교육 시설로는 천안두정초, 천안서초, 성정중, 북일고, 북일여고 등이 인접해 있음. 현재까지 확인된 바로는, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 상업 환경이 양호한 편임.

5. 생활정보

5.1. 건물내부편의시설

본 건물은 급배수 및 위생 설비, 승강기, 도시가스 공급 시설, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

5.2. 주변편의시설

* 교통: 지하철 1호선 두정역, 다수의 버스 노선

* 쇼핑: 롯데마트, 홈플러스익스프레스 등

* 문화: 메가박스, 먹자골목 등

* 교육: 천안두정초, 천안서초, 성정중, 북일고 등

6. 잠재적리스크

6.1. 미상임대관계

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요함. 실제 거주자가 있는지, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 상존함.

6.2. 공동담보물건

공동담보 물건의 경우, 경매 절차 진행 중 다른 공동 담보 물건에서 선순위 채권자가 우선적으로 배당받을 경우, 본건 경매 절차가 취소될 가능성이 희박하게 존재함.

7. 종합의견

본건은 천안시 서북구 두정동의 역세권 및 상업지구에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함. 2013년 건축된 건물로 비교적 최신 축에 속하며, 별도의 인수할 권리나 임차인 보증금이 없어 권리 분석이 깔끔한 편임. 주변의 상업 및 주거 편의시설 접근성과 더불어 지하철역을 이용한 광역 교통망까지 갖추고 있어 실수요 및 투자 목적 모두 고려해 볼 수 있는 물건임.

8. 투자포인트

* 최고의 입지: 천안의 주요 상업 및 교통 중심지인 두정동에 위치하여 높은 유동인구와 배후 수요 확보.

* 우수한 교통 여건: 두정역 도보 거리, 다수의 버스 노선으로 대중교통 편리.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준 권리 외 소멸되는 권리만 존재하여 낙찰 후 권리 인수 부담 없음.

* 임대수요 풍부: 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 중심의 임대 수요 기대 가능.

* 시세 대비 합리적 가격: 감정가 대비 주변 시세가 높은 점을 고려하면, 시세 차익 기대 가능.

9. 예상입찰가

감정가: 49,000,000원

최근 시세 분석:

* 비교 대상 ('세아빌', 2012년식, 19.37㎡): 2024년 2월 53,000,000원 ~ 54,540,000원에 거래됨.

* 본건 (21.40㎡, 2013년식)의 면적과 연식을 고려할 때, 시세는 53,000,000원에서 54,540,000원 사이의 거래가격을 기준으로 하되, 본건 감정가(49,000,000원) 대비 시세가 높게 형성되어 있음을 감안해야 함.

현 시세 및 감정가, 그리고 경매 초기임을 감안하여, 예상 입찰가는 57,000,000원으로 제안함. 이는 감정가를 상회하며, 시장 가격 범위 내에서 잠재적 수익률을 고려한 금액임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.