나이스옥션 법원경매 서산 2025타경815 [1] 충청남도 태안군 태안읍 남문리 377 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 태안군 태안읍 남문리 소재 '태안초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 생활편익시설 등이 소재하는 등 주위 제반환경 및 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1)는 사다리형 완경사지로서, 건부지(주상용) 등으로 이용중이며, 일련번호 3)는 지목 및 현황 '도로'등임.

인접 도로상태

일련번호 1) 남서측으로 노폭 약 3M 내외의 아스콘 포장도로에 접하고, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역(2022-09-14), 제1종일반주거지역(2014-01-00), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(태안초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호(3) :도시지역(2022-09-14), 제1종일반주거지역(2014-01-00), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(태안초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)는 조적조 슬래브지붕 2층건물로서, 외벽: 드라이비트 마감 등 창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

일련번호 2): 지층은 공부상 용도인 제조업소 등으로 이용중임. 1~2층은 공부상 용도인 주택 등으로 이용중임.

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서산지원 2025타경815 (1)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 태안군 태안읍 남문리 377

용도: 단독주택

감정가: 291,903,340원

토지 면적: 322.00㎡ (약 97.41평)

건물 면적: 197.70㎡ (약 59.80평)

건축년도: 1996년 (사용승인일 기준)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 태안군산림조합 (추정)

1.4. 특이사항

공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

대상 물건은 충청남도 태안군 태안읍 남문리 소재 '태안초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 생활편익시설 등이 소재하는 등 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용도 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

토지(일련번호 1)는 사다리형 완경사지로서 건부지(주상용)로 이용 중입니다. 토지(일련번호 3)는 지목 및 현황상 '도로'로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

토지는 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역(태안초등학교), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2013년 4월 29일 접수된 태안군산림조합의 근저당권 (을11) 입니다.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 208,000,000원 입니다.

경매 신청 채권자는 태안군산림조합이며, 임의경매 개시 결정 등기(2025타경815)가 되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-12-08

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

대상 물건 주변으로는 태안초등학교를 비롯하여 다양한 생활편익시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 조사 결과

현재까지 확인된 주변 지역 내 혐오시설은 보고되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 태안초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 다양한 생활편익시설이 있어 주거 생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

조용한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합하며, 태안읍 중심가와도 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 준공 연도

건물은 1996년에 준공되어 비교적 오래된 편에 속하므로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 건물 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이

건물은 공부상 '단독주택'으로 되어 있으나, 실제 이용 현황은 지층은 제조업소, 1-2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 건축물대장 용도 변경 또는 재산권 행사 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 대장과 건축물 대장 상 면적 차이

건축물대장상 대지면적은 282㎡이나, 본 경매 물건의 토지 면적은 322㎡이며, 이 중 일부가 '도로'로 이용되고 있습니다. 이에 대한 정확한 경계 및 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 물건 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 태안초등학교 인근에 위치한 단독주택으로, 양호한 주거 환경과 교육 접근성을 갖추고 있습니다. 비록 건물 준공 연도가 오래되었고 공부상 용도와 실제 이용 현황에 차이가 있으나, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 토지 면적이 넓고 주상용으로 이용 가능하다는 점을 고려할 때, 향후 건축 또는 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 태안초등학교 인근 양호한 입지

* 넓은 토지 면적 (322㎡)과 주거 및 상가 복합 이용 가능성

* 명확한 권리관계 및 인수되는 권리 없음

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 용이성

* 일괄 매각으로 토지와 건물 동시 취득

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 291,903,340원 입니다.

주변 시세 분석 결과, 제공된 json 정보는 연립, 다세대 주택으로 본건 단독주택과 직접적인 비교는 어렵습니다. 단독주택의 경우, 토지 가치가 중요하며, 해당 물건의 넓은 토지 면적과 입지 조건 등을 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 최근 유사 단독주택 거래 사례가 부족하고, 건물 노후도 및 용도 차이 등의 요인을 감안할 때, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 248,117,840원 ~ 277,308,170원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.