나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12326 [1] 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 102동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 ‘천안시농수산물도매시장’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 다세대주택, 중소규모의 공장, 농경지 등으로 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통밈.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 스라브지붕 10층 건물 내 8층 805호로서, (사용승인일자: 2023년 04월 20일) 외벽: 세멘몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 새시 이중 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 공동출입구 보안개폐 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄함,

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

468-7:도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(3구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 468-26:도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(3구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 대지권 미등기(대지권 유무 알 수 없음)
- 최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액임
- 대항력 여지있는 임대차관계 미상의 임차인 있음
- 2025. 12. 1 주식회사 다흰으로부터 용역비 939,000,000원에 대하여 유치권신고가 있었으나, 2026. 4. 7 유치권 철회 신고서가 제출됨
- 2025. 12. 1 주식회사 썬부자로부터 공사대금 425,480,000원에 대하여 유치권신고가 있었으나, 2026. 6. 23 유치권 신고 취하서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12326 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7, 에스씨그린아파트 102동 8층 805호

용도: 아파트

감정가: 1억 4,100만 원

매각물건: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 차OO

건물 면적 (전용): 62.39㎡ (약 18.87평)

건물 면적 (추정 분양): 약 76.9㎡ (약 23.26평) (102동 전체 면적 5767.89㎡ / 75세대)

토지 면적 (총): 6111.00㎡ (약 1,848.63평) (단지 전체 면적)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 ‘천안시농수산물도매시장’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 중소규모 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 외 다양한 용도의 시설이 입지하고 있습니다.

제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이합니다.

도보 거리 내에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 대중교통 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건이 속한 토지(468-7, 468-26번지)는 도시지역, 자연녹지지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전구역(3구역), 준보전산지 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 이력이 있으며, 2024년 6월 27일 윤호현으로 소유권이 이전되었습니다.

본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 9월 1일 접수된 차성용 채권자의 강제경매개시결정(채권액 40,000,000원)입니다.

사건의 채권자는 차OO입니다.

집행 법원: 대전지방법원 천안지원.

3.2. 임차인 현황

임차인: J * (JIANGFENGSHUN)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 1월 30일

대항력: 있음

주의: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 권리 분석 시 인수 여부 및 명도 협의에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

총 인수 보증금: 0원

경매로 인해 말소되는 권리: 대부분 말소될 것으로 예상됩니다 (말소기준권리 기준).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 ‘천안시농수산물도매시장’ 북동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지들이 형성되어 있습니다.

중소규모 공장 및 농경지도 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 배후 주거 단지를 중심으로 한 기본적인 상권은 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주거 용도로 이용 중이며, 사용승인일자가 2023년 4월 20일로 비교적 신축 아파트입니다.

아파트 내 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지, 승강기, 공동 출입구 보안, 지하 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 천안시농수산물도매시장이 있어 신선식품 구매에 용이할 수 있습니다.

교통 편의성은 보통 수준으로, 자가용 및 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본 물건은 대지권이 미등기 상태로, 대지권의 유무 및 권리 관계를 알 수 없습니다.

최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액으로 산정되었으므로, 낙찰 후 대지권 확보 관련 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

해당 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차 진행 시 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 유치권 철회 (과거)

과거 주식회사 다흰으로부터 용역비 939,000,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나 2026년 4월 7일 철회되었습니다.

또한, 주식회사 썬부자로부터 공사대금 425,480,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나 2026년 6월 23일 취하되었습니다.

이는 과거에는 법적 분쟁의 소지가 있었음을 시사하며, 현재는 해소된 것으로 보입니다.

6.4. 토지 이용 제한

토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 준보전산지 등의 제한이 있어 향후 재건축 또는 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 아파트로서 물리적인 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

다만, 대지권 미등기, 대항력 있는 임차인, 토지 이용 제한 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

특히 대지권 미등기 문제는 낙찰 후 추가적인 부담이나 법적 절차를 야기할 수 있으므로, 사전에 충분한 확인 및 대비가 필수적입니다.

유치권은 현재 모두 철회된 상태로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

주변에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았으나, 중소규모 공장 및 농경지와의 혼재는 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적 요인입니다.

천안시 위치: 천안시는 지속적인 산업 및 인구 유입이 있는 지역으로, 부동산 시장의 안정성을 기대할 수 있습니다.

낮은 권리 부담 (일부): 현재 등기부상 낙찰 후 인수할 채무는 없는 것으로 보이며, 과거 유치권도 해소되었습니다.

주변 개발 가능성: 농경지, 공장 등이 혼재된 지역 특성상 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 141,000,000원

인수 보증금: 0원

잠재적 리스크(대지권 미등기, 임차인 명도 등) 및 토지 이용 제한 등을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준을 고려해 볼 수 있으며, 상세한 현장 조사 및 권리 관계 확정 후 최종 결정이 필요합니다.

따라서, 약 105,000,000원 ~ 119,850,000원 범위에서 검토 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.