나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15957 [1] 충청남도 홍성군 홍동면 운월리 737-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍동면 운월리 소재 '홍동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 일반음식점, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 홍동면소재지 근교에 위치한 바 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건 기호(1)은 버스노선과 접하여 소재한 바, 제반 교통 사정은 보통시 되며, 기호(3)은 지적도상 맹지로 교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형의 평지로서 주상용건부지임. 기호(3) : 삼각형의 완만한 경사지로 토지임야임.

인접 도로상태

기호(1) : 서측으로 왕복 2차선의 버스노선과 접함. 기호(3) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(교육환경보호구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-21)(홍동초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 접도구역(2019-08-27)<도로법>. 기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200M 이내 : 소(700㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 ㉠,㉡ 및 가정용 태양광설비 매각 포함
- 목록2의 1층은 일반건축물대장상 용도 단독주택이나, 현황 근린생활시설(교육장) 및 주택이고, 2층은 일반건축물대장상 용도 사무실이나, 현황 주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 홍성지원 2025타경15957 (1) 사건번호로 진행되는 충청남도 홍성군 홍동면 운월리 737-5 소재 근린주택입니다.

감정가는 274,377,600원이며, 토지면적은 526.00㎡(약 159.1평), 건물면적은 326.06㎡(약 98.6평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 보OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 홍성군 홍동면 운월리 소재 '홍동초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 일반음식점, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 홍동면 소재지 근교에 위치하여 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

교통 상황으로는 본건은 버스 노선과 접하고 있어 대중교통 이용이 용이한 편이며, 인접 도로 상태는 서측으로 왕복 2차선 버스 노선과 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(홍동초등학교), 접도구역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 9월 7일 접수된 보령시산림조합의 근저당권(을17)입니다.

이하 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

등기부채권 총액은 228,333,336원입니다.

임차인 현황 분석:

* 김만이: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-11, 확정일자 2025-01-22, 배당신고일자 2025-11-24, 대항력 없음.

* 변산노을: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-04, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 윤해경: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2013-02-27, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 있음.

* 최형규: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-25, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나, 임차인 윤해경은 2013년부터 거주하였으며 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 권리행사 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 홍동면 소재지의 근교에 위치하며, 주변 지역은 단독주택, 일반음식점, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

홍동초등학교가 인근에 있어 지역 커뮤니티 형성 및 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았으며, 학교 인근 보호구역 지정 등으로 볼 때 유해시설이 입지할 가능성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

* 교육: 홍동초등학교가 인근에 있어 어린 자녀가 있는 가정의 주거지로 적합합니다.

* 편의시설: 홍동면 소재지 근교에 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 농경지 및 임야가 혼재된 지역 특성상 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 윤해경: 2013년부터 거주하며 대항력이 있는 임차인이 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 이는 권리 인수 및 명도에 있어 큰 변수가 될 수 있으므로, 해당 임차인과의 법률적 관계 및 실제 인수 금액 등을 철저히 확인해야 합니다.

* 건축물 용도 불일치: 건축물대장상 용도와 현황 용도가 상이합니다. 1층은 단독주택이나 현황 근린생활시설(교육장) 및 주택으로, 2층은 사무실이나 현황 주택으로 사용 중입니다. 이는 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 관련 법규 및 실제 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 건물 노후화: 1994년에 준공되어 약 30년 경과한 건물로, 단열, 설비, 구조적 부분에 대한 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 접도구역 등 토지 이용에 대한 각종 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 홍성군 홍동면에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지 면적과 비교적 큰 건물 면적을 갖추고 있어 주거 및 상업적 활용이 가능합니다. 홍동초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 계획관리지역으로 향후 개발 잠재력도 일부 존재합니다.

하지만, 1994년 준공된 건물로 노후화에 따른 수리 비용이 예상되며, 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(윤해경)의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 2013년부터 거주하며 법적 대항력을 갖춘 임차인의 존재는 명도 및 권리 관계에 큰 불확실성을 야기합니다. 또한, 건축물대장상 용도와 현황 용도의 차이 또한 간과할 수 없는 부분으로, 이에 대한 명확한 확인과 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지(526㎡/약 159평)와 연면적(326.06㎡/약 98.6평)을 갖춘 복합 용도 건물로 활용 가치가 높습니다.

* 홍동초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요 확보 및 학군 프리미엄 기대가 가능합니다.

* 계획관리지역으로 향후 지역 개발 및 토지 이용 계획 변경에 따른 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 274,377,600원입니다.

주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 홍동면 일대의 단독주택 및 근린주택 매매가는 대략 1억 7천만원에서 2억 8천만원 선에 분포하고 있으나, 본건은 비교적 넓은 건물 면적(약 98.6평)을 보유하고 있습니다. 다만, 1994년 준공된 건물이라는 점을 감안해야 합니다.

여러 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 용도 불일치, 건물 노후화 등)을 고려할 때, 감정가 대비 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 2억 3천만원 ~ 2억 7천만원 선 으로 제안합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 임차인 관련 정보 및 법적 제반 사항을 면밀히 검토하신 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.