나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3817 [1] 세종특별자치시 보람동 705 강남프라자 3층301-2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 보람동 소재 세종특별자치시청 북서측 인근에 위치하는 강남프라자 3층 301-2호 및 지2층 비301-2호로서, 부근은 세종시청을 배후로 한 업무 및 상업용 빌딩으로 형성된 일반 상가지대이며, 북측으로는 금강을 따라 강변공원이 조성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량진입이 무난하며, 노선버스 정류장 및 제반 편익시설 등으로의 거리 및 편익성 등으로 보아 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

■ 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 3층 301-2호 및 지2층 비301-2호로서,
※ 일련번호 1)
외벽 : 복합판넬 및 커튼월 등 마감,
내벽 : 내장 인테리어 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.
※ 일련번호 2)
벽체 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감임.

이용상태

■ 일련번호 1) : 근린생활시설로 이용중임.
■ 일련번호 2) : 일련번호 1)의 부속창고로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 전기.통신설비, 소방설비, 지하 주차설비 등 공동설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로 장방형의 평탄한 토지이며, 근린생활시설 1개동의 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 25m 정도의 대로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4004)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임.
■ 일련번호 1) 내의 시설물 등은 세입자(메이빈커피로스터스 대표 박**)로 탐문됨.
■ 일련번호 2)는 일련번호 1)의 부속창고로 이용중임.

물건 비고

일괄매각.
목록2는 목록1의 부속창고로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3817 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 세종특별자치시 보람동 705 강남프라자 3층301-2호 (및 지2층 비301-2호)

1.2. 물건 개요

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.3. 면적 및 건물 현황

토지면적(지분): 47.58㎡ (약 14.39평)

건물면적(주요 전유부분): 87.98㎡ (약 26.61평)

건물 구성: 3층 301-2호(근린생활시설) 및 지2층 비301-2호(부속창고) 일괄 매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 3층 및 지하 2층

사용 승인일: 2017년 07월 28일

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 528,100,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 등기부 요약

말소기준권리: 2017년 09월 25일 국민은행 근저당 (을1)

임의경매 신청 채권자: 국민은행

등기부채권 총액: 360,000,000원

본 경매는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 세종특별자치시청 북서측 인근에 위치하며, 주변은 업무 및 상업용 빌딩으로 형성된 일반 상가지대입니다. 북측으로는 금강을 따라 강변공원이 조성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 용이하며, 노선버스 정류장 및 제반 편익시설과의 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로는 노폭 25m의 대로3류에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있으며, 대로 3류에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역(금강 주변)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 국민은행의 근저당(2017.09.25. 접수)보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석되어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김지선

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2019-07-10

확정일자: 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박가로

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2023-05-23

확정일자: 2025-12-01

배당신고일자: 2025-12-02

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 기타 권리사항

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

세종시청을 배후로 하는 업무 및 상업 밀집 지역에 위치하여 상업적 가치가 높습니다. 금강변의 쾌적한 환경은 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 생활 편의

인근에 버스 정류장 및 다양한 편의시설이 위치하여 생활이 편리합니다. 강변공원이 인접하여 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 임차인 관련 위험 (대항력 불일치)

제공된 정보에는 '특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인'으로 명시되어 있으나, 상세 임차인 현황에서는 두 임차인 모두 '대항력: 없음'으로 분석되었습니다. 이는 매우 중요한 불일치 사항으로, 실제 현황과 권리 분석이 일치하는지에 대한 철저한 재확인이 반드시 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 인수되는 보증금으로 인한 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 물건 특이사항 (유동화, 부속창고)

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있거나 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. 또한, 목록2(지2층 비301-2호)가 목록1(3층 301-2호)의 부속창고로 이용되고 있어, 일괄 매각 시 두 공간의 효율적인 활용 방안을 고려해야 합니다.

5.3. 개발 및 행위 제한

중점경관관리구역(금강 주변)으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용이나 증축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.4. 외부 시설 확인 불가

지도 등 외부 검색 서비스를 통한 주변 혐오 시설 유무에 대한 조사는 본 보고서에서 직접 수행할 수 없음을 알려드립니다. 실제 현장 방문 시 반드시 확인하시기 바랍니다.

6. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심 상업지구 내에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있으며, 상가와 부속창고를 일괄 매각함에 따라 활용 가치가 기대됩니다. 현재 파악된 임차인들의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, '대항력있는임차인' 표기된 정보와의 불일치로 인해 권리관계에 대한 극도의 주의와 면밀한 재확인이 필수적입니다. 유동화 물건이라는 점 또한 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 세종시청 인근 중심 상업지구의 우수한 입지 조건

* 강변공원 인접으로 인한 쾌적한 환경 및 잠재적 가치 상승 요인

* 보증금 인수 부담 최소화 예상 (단, 권리관계 재확인 필수)

* 상가와 부속창고 일괄 매각으로 인한 복합 활용 가능성

8. 예상 입찰가 산정 가이드

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 현재 파악된 임차인들의 대항력이 없어 보증금 인수액은 0원으로 예상됩니다. 그러나 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 실제 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 및 임대 현황 조사, 유사 물건 낙찰가 분석 등 심층적인 추가 조사를 거쳐 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.