나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3830 [1] 충청남도 금산군 남일면 초현리 351 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 금산군 남일면 초현리 소재 "남일면 행정복지센터" 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 임.

형태 및 이용상태

완경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공업용으로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 북동측 및 북측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-20)(일반형), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도 법> 임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 및 제시외기계기구와 별지 "사진용지" 와 같이 이동 및 철거가 용이한 가스저장탱크 등의 구조물, 옹벽, 수목 및 펜스 등이 소재 함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 대상물건 토지의 위치 및 지적경계는 지적도, 토지이용계획확인서 등의 공부 및 개략 적인 목측에 의하였으므로 대상물건의 정확한 위치 및 인접토지와의 경계확인 등은 지적 측량 등 별도의 실사가 필요할 것으로 판단됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 기호(2) 일반공장, 공장 일반철골구조 판넬지붕 및 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 내·외벽 : 판넬 등 마감, 바닥 : 에폭시 등 마감, 창호 : 새시창호 등 마감임. 2) 기호(2) 부속건물 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 사이딩판넬 등 마감, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

1) 기호(2) 일반공장, 공장 공장으로 이용 중임. 2) 기호(2) 부속건물 사무소 및 식당으로 이용 중임.

설비내역

기호(2) 부속건물에 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적개황도", "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 기계기구 포함
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 5점(5점은 소재불명) 포함(감정평가서 참조)
-이동 및 철거가 용이한 가스저장탱크등의 구조물은 매각에서 제외함(감정평가서 참조)
-주식회사 원광이 2025. 10. 2. 유치권신고(공사대금:780,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3830 (1)

* 물건종별: 공장 (토지/건물 일괄매각)

* 소재지: 충청남도 금산군 남일면 초현리 351

* 감정평가액: 1,360,123,440원

* 토지면적: 6,612㎡ (약 2,000평)

* 건물면적: 1,131.77㎡ (약 342평)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이 (이원)

1.1. 입지조건

* 위치: 대상 물건은 충청남도 금산군 남일면 초현리에 위치하며, 남일면 행정복지센터 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 주변은 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 토지: 완경사지에 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지이며, 현재 공업용으로 이용 중입니다.

* 도로: 대상 물건 북동측 및 북측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 12월 11일 접수된 이원새마을금고의 근저당권(을11)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기사항 요약:

* 매각으로 인해 위 근저당권 이하 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 말소 예정 권리: 이원새마을금고 근저당, 이 임의경매, 금산군 압류 등.

* 등기부채권 총액: 650,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 및 차임 0원, 2025.02.10 사업자등록. 대항력 없음.

* 주 : 보증금 및 차임 0원, 2023.07.10 사업자등록. 대항력 없음.

* 총 인수 보증금: 0원.

* 특이사항:

* 주식회사 원광이 2025년 10월 2일 공사대금 780,000,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후 인수 또는 해결 문제가 발생할 수 있어 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 대상 물건이 위치한 금산군 남일면은 주로 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 산업 및 농업 복합 지역의 특성을 보입니다.

* 주요 시설: 인근에 남일면 행정복지센터가 위치하여 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있습니다. 또한, 차량 접근성이 양호하며 버스 정류장이 있어 지역 내 이동은 비교적 편리한 편입니다.

* 산업 활동: 공장 용도로 이용 중인 점을 감안할 때, 지역 내 관련 산업 활동이 존재하거나, 향후 산업 개발 가능성이 있는 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 남일면 행정복지센터 등 공공시설이 인근에 위치하며, 추가적인 생활 편의시설은 금산군청 소재지 등 인근 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 지역 간 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 주식회사 원광이 신고한 780,000,000원의 유치권은 성립 여부가 불분명하며, 만약 유효하게 성립될 경우 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 하는 부담이 될 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 소재불명 기계기구: 공장 및 광업재단 저당법에 포함된 기계기구 5점 중 5점 모두 소재불명인 점은 매각 물건의 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시외 물건: 이동 및 철거가 용이한 가스저장탱크 등 일부 구조물은 매각에서 제외되나, 제시외 건물 및 기계기구는 포함되어 있어 현장 확인이 필요합니다.

* 지적 경계: 토지 경계 확인을 위해 별도 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 지역 특성상 공장, 농경지, 자연림이 혼재되어 있어, 혐오시설 존재 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 혼재된 토지 이용으로 인한 잠재적 문제는 고려할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 금산군에 위치한 공장용 부동산으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 상당한 면적의 토지와 건물을 보유하고 있으며, 현재 공장으로 이용 중이라는 점에서 사업적 가치가 있습니다.

* 가장 큰 문제점은 주식회사 원광이 신고한 고액의 유치권이 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 큰 부담으로 작용할 수 있다는 점입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 소멸될 예정이나, 유치권은 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

* 제시외 기계기구 중 일부 소재불명, 제외되는 구조물 등의 사항도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 공장 용도에 적합한 지역에 소재하며, 차량 접근성 및 교통 상황이 보통 수준입니다.

* 가격: 감정가가 13억 6천만 원 이상으로 책정되어 있으나, 실제 입찰가는 유치권 및 기타 리스크 요인을 고려하여 결정될 것입니다.

* 사업 확장 가능성: 현재 공장으로 이용 중인 점을 고려할 때, 기존 사업자의 확장이나 신규 공장 설립을 위한 부지로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

* 제시외 포함: 제시외 건물 및 기계기구(일부)가 포함되어 있어, 이를 활용할 수 있다면 추가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 1,360,123,440원

* 주식회사 원광 유치권 (신고액): 780,000,000원 (성립 여부 불분명)

* 등기부채권 총액: 650,000,000원 (말소 예정)

* 고려사항:

* 유치권의 성립 여부 및 해결 비용이 가장 큰 변수입니다. 유치권이 유효할 경우, 해당 금액을 낙찰가에 가산하거나, 협상을 통해 해결해야 합니다.

* 소재 불명의 기계기구, 제외되는 구조물 등은 가치 평가에 영향을 미칩니다.

* 본 건의 감정가는 13.6억 원이지만, 유치권이라는 중대한 리스크를 고려할 때, 입찰가 산정 시에는 상당한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 만약 유치권이 성립되지 않거나, 협상을 통해 저렴하게 해결 가능하다고 판단될 경우, 감정가 이하에서 적극적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 반대로 유치권이 성립된다고 가정하면, 낙찰가는 감정가 + 유치권 금액을 초과하지 않는 범위에서 신중하게 결정해야 할 것입니다.

* 예상 입찰가: 유치권의 불확실성으로 인해 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 그러나 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 경매가 진행되는 점을 감안하고, 유치권의 잠재적 인수 비용을 고려하면, 보수적으로 감정가의 60~70% 수준 또는 유치권 해결 비용을 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예시 (감정가의 60%): 약 816,000,000원

* 예시 (감정가의 70%): 약 952,000,000원

* 유의: 본 입찰가는 유치권의 성립 여부, 명도 비용, 추가 조사 비용 등을 모두 반영하지 못한 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.