나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10205 [1] 충청북도 옥천군 이원면 미동리 33 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2025.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 이원면 미동리 소재 ""대동경로당"" 북동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 시내버스 승강장 및 배차간격을 고려시 제반
대중 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측 구거에 놓인 다리를 통해 노폭 약 3미터 내외의 포장도로로 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역,
수질보전특별대책지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)본건 기호 1 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진용지""와 같이 제시외물건
㉠, ㉡이 소재하며 개략적인 실측사정으로 감정평가하였음.
2)본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한 바 정확한 사항은 측량을 요하며, 바닥포장
및 지상의 조경수, 자생활수목은 토지에 포함 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 강판지붕 단층 건으로서,

외벽: 외장타일붙임 마감,
창문: 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 보안설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참고.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록 1 지상의 제시외 건물(야외가든 및 관정) 및 바닥포장, 지상의 조경수, 자생활수목 매각대상에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 영동지원 2025타경10205 (1)

물건종별: 단독주택

소재지: 충청북도 옥천군 이원면 미동리 33

감정가: 223,222,300원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.2. 토지 정보

면적: 1042.00㎡ (약 315평)

토지지분: 1042㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

면적: 118.19㎡ (약 36평)

건물지분: 118.19㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

주요구조: 일반목구조 강판지붕 단층

주요용도: 단독주택

설비내역: 위생 및 급배수, 전기, 난방, 보안 설비 등

1.4. 건축물 정보 요약 (JSON 기반)

건축 연도: 2023년 11월 20일 사용 승인

토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역

건축물 용도: 단독주택

건축 구조: 일반목구조

지붕 구조: 강판지붕

토지 면적: 1042㎡

건축 면적: 118.19㎡

연면적: 118.19㎡

건폐율: 11.34%

용적률: 11.34%

층수: 지상 1층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 옥천군 이원면 미동리 소재 "대동경로당" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 인근 도로 상황은 남서측 구거에 놓인 다리를 통해 약 3미터 내외의 포장도로로 접근 가능합니다. 시내버스 승강장 및 배차 간격을 고려할 때, 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

이원면 지역에는 마을회관, 경로당 등 노인 복지 시설이 운영되고 있으며, 무더위 쉼터 등 기본적인 편의 시설이 존재합니다. 대전 IC까지 약 30분 거리라는 정보도 있으나, 이는 다른 지역에 대한 정보일 수 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 강제경매 개시결정 등기(2025-09-04, 전인기, 51,767,000원)가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 토지 등기부

* 소유권이전: 박성희(2013-06-18), 곽영자(2013-08-26), 금혜정(2022-11-23)

* 강제경매: 전인기(2025-09-04) - 말소기준권리

* 건물 등기부

* 소유권보존: 금혜정(2023-12-11)

* 강제경매: 전인기(2025-09-04) - 말소기준권리

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김기영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-04

* 대항력: 있음

* 특이사항: 대항력 있는 임차인입니다. 비록 제공된 정보상 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이나 지급해야 할 차임이 있는지 추가적인 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 권리분석 요약

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 단, 대항력 있는 임차인 김기영의 존재로 인해 명도 저항이 발생하거나, 실제 인수해야 하는 보증금이 발생할 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 시장 동향

제공된 정보만으로는 해당 지역(옥천군 이원면 미동리)의 상세한 부동산 시세 및 시장 동향을 파악하기 어렵습니다. 주변 유사 물건에 대한 구체적인 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다.

4.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 223,222,300원입니다. 이는 토지(1042㎡)와 건물(118.19㎡)의 현재 시장 가치를 반영한 것으로 보입니다. 다만, 최근 신축된 건물(2023년 11월 사용승인)임을 고려할 때, 감정가가 현재의 시장 상황을 얼마나 정확히 반영하는지에 대한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

4.3. 예상 입찰가 산정 근거

예상 입찰가는 감정가와 현장 조사, 임차인 현황 및 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 대항력 있는 임차인(김기영)의 존재와 실제 인수 보증금 미상이라는 점이 주요 리스크 요인이 될 수 있습니다. 또한, 제시외 물건(야외가든, 관정, 바닥포장, 조경수, 수목)이 일괄 매각 대상에 포함된 점도 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 단독주택으로, 주거용 건부지로 이용 중인 부정형 평지의 토지 위에 위치합니다. 일반목구조 단층 건물로, 외벽은 외장타일, 창문은 샷시로 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 전기, 난방, 보안 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활은 가능합니다.

5.2. 주변 환경

이원면은 주택과 농경지, 임야가 어우러진 지역으로, 조용한 전원생활 또는 농촌 생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김기영 임차인은 2023년 12월 4일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나 실제 인수해야 할 보증금이 존재할 수 있습니다. 이에 따른 명도 관련 분쟁 및 추가적인 금전적 부담 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 제시외 물건 포함

토지 지상의 제시외 건물(야외가든 및 관정), 바닥포장, 조경수, 자생활수목 등이 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이는 별도의 추가 비용이나 정리가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 경계 불분명

본건 토지는 인접 토지와의 경계가 불분명한 바, 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근 신축된 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다. 주변 환경은 농촌 지역으로 조용하고 한적한 생활이 가능하며, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 물건의 포함, 토지 경계 불분명 등의 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다. 특히 임차인의 보증금 및 차임 관련 내용은 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2023년) 단독주택으로 건물 가치 상승 잠재력 보유

* 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 조용한 입지

* 차량 접근 용이 및 포장도로 접

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(223,222,300원)를 기준으로 하되, 위에 언급된 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 명도 문제, 제시외 물건 처리 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 임차인 관련 상세 조사가 선행된 후, 예상 낙찰가 범위를 설정하는 것이 바람직합니다. 현재 제공된 정보만으로는 명확한 시세 비교가 어려운 점을 감안할 때, 감정가를 참고하되 리스크 프리미엄을 고려하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.