나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30772 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 251-6 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 충주시 주덕읍 신양리 소재 ""충주농민 문화체육센터"" 북동측 인근에 위치하고 부근은 단독주택 및 주거나지, 일부 소규모 점포가 혼재된 읍소재지 주택지대임.

교통상황

본건 북측 및 남측 인근으로 간선도로가 통과하며, 주덕읍내 소재하여 일반적 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 주거나지(현, 건축자재 등 적치)임.

인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 로폭 약 6m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-주덕11)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-주덕24)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 사진용지(제시외컨테이너 기호1-1, 기호1-2) 참조바람.

공부와의 차이

기호(1)은 공부상 지목 ""답""이나 현황은 ""주거나지""(현,건축자재 적치)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-농지취득자격증명 불요
-목록 1 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '주거나지'(현, 건축자재 적치)임
-소유자 미상의 제시외 컨테이너 [감정평가서상 (1-1), (1-2)] 평가 및 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경30772 (1)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 251-6

용도: 공부상 지목 '답', 현황 '주거나지'(건축자재 적치)

감정가: 303,744,000원

토지면적: 678.00㎡ (약 205.10평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주덕농업협동조합

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 불필요

* 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '주거나지'(현, 건축자재 적치)임

* 소유자 미상의 제시외 컨테이너 [감정평가서상 (1-1), (1-2)]는 평가 및 매각 대상에서 제외됨

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리에 위치하며, "충주농민 문화체육센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 주거나지, 그리고 일부 소규모 점포가 혼재된 읍소재지 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 건 북측 및 남측 인근으로 간선도로가 통과하며, 주덕읍내에 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난합니다. 또한, 본 건 서측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로 2개 노선과 접합되어 있습니다. 또한, 모든 가축의 사육이 제한되는 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전:

* 이범수 (접수일자: 2012-07-23)

* 고명자 (접수일자: 2015-08-10, 매매 금200,000,000원)

* 말소기준권리:

* 근저당권 (주덕농업협동조합, 접수일자: 2015-08-10, 채권최고액: 225,000,000원)

* 기타 권리:

* 지상권설정 (주덕농업협동조합, 접수일자: 2015-08-10, 말소됨)

* 임의경매 개시 결정:

* 주덕농업협동조합 (접수일자: 2025-09-04, 권리금액: 189,217,889원, 말소됨)

* 등기부채권 총액: 225,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

(주: 임차인 관련 상세 정보는 제공되지 않았으나, 인수할 보증금이 없는 것으로 보아 명도 대상 임차인이 없을 것으로 추정됩니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료에 따르면, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 근저당권, 지상권, 임의경매 개시결정 등 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 소유자 미상 컨테이너와 같이 매각에서 제외된 물건에 대한 권리 관계는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 충주시 주덕읍 신양리는 읍소재지 내 주택지대로서, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 단독주택과 주거용 토지가 주를 이루며, 일부 소규모 점포가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 국지적인 생활권 중심의 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"충주농민 문화체육센터"가 인근에 위치하여 문화 및 체육 활동 시설 이용이 편리합니다. 주덕읍내에 위치하므로, 기본적인 관공서, 금융기관, 상점 등 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

5.2. 주거 환경

주변이 단독주택 및 주거지로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

일반적인 검색 결과 및 제공된 정보 상에서 해당 물건 주변에 두드러지는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 현황과 공부상 지목 차이

공부상 지목은 '답'(논)이나 현황은 '주거나지'로 이용되고 있으며, 건축 자재가 적치되어 있는 상태입니다. 이는 토지 이용에 대한 규제나 향후 건축 행위 시 확인이 필요한 부분으로, 실제 이용 현황과 공부상 지목 간의 차이가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 제시외 물건 (소유자 미상 컨테이너)

감정평가 및 매각에서 제외된 소유자 미상의 컨테이너가 존재합니다. 이는 추후 점유 이전이나 철거, 보상 등과 관련하여 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 가축사육제한구역

해당 토지는 가축사육제한구역에 속해 있어, 축사 신축이나 증축 등 관련 사업을 추진할 경우 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 현황 이용 관련 제약

건축 자재가 적치된 상태로, 토지 이용에 대한 현황 조사 시 관련 법규 위반 여부 또는 원상복구 명령 등의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 충주시 주덕읍에 위치한 제2종일반주거지역 내 토지로, 읍소재지 내에 있어 기본적인 생활 편의 접근성이 양호합니다. 특히, 농지취득자격증명이 불필요하고, 대항력 있는 임차인이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 공부상 지목(답)과 현황(주거나지, 건축자재 적치)의 차이, 소유자 미상의 컨테이너 존재 등은 반드시 현장 조사를 통해 명확히 파악하고, 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다. 향후 개발 가능성과 현재 상태를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주거지역 내 토지로서의 잠재력

본 물건은 제2종일반주거지역 내에 위치하므로, 향후 지역 개발 계획이나 개인의 건축/개발 목적에 따라 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

8.2. 농지취득자격증명 불필요

농지임에도 불구하고 농지취득자격증명이 불필요하다는 점은 일반 농지와 비교했을 때 취득 절차의 간소화라는 이점으로 작용합니다.

8.3. 명확한 권리관계

등기부 등본상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 낙찰 시 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 303,744,000원을 기준으로 하되, 현장 방문을 통한 정확한 토지 이용 현황 파악, 주변 시세 조사, 토지 이용 계획 및 규제 사항(제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 등)의 영향, 제시외 물건 처리 비용, 향후 개발 가능성 및 제반 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 현황과 공부상 지목의 차이로 인한 잠재적 문제를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.