나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51700 [1] 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 100-2 대지 경매

매각기일: 2026-04-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51700 [1] 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 100-2 대지 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매4계 2025타경51700 | 소재지: 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 100-2 | 감정가: 27,865,400원 | 최저가: 9,557,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51700 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 100-2

용도: 대지

감정가: 27,865,400원

토지면적: 1498.00㎡ (약 453.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리에 위치하며, "건너말마을" 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 주택, 농경지, 공장 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 간선도로 등의 교통 시설이 소재하여 교통 접근성 또한 보통으로 판단됩니다. 본건 토지는 대체로 부정형의 토지로, 현재 일부는 도로 등으로 이용 중이며, 일부는 제시외 건물의 건부지로 활용되고 있습니다. 북측으로는 노폭 3미터 내외의 포장도로와 연계되어 있습니다. 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(건너말지구)에 속하며, 가축 사육 제한 구역(가축 사육 전부 제한 구역)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 권리사항으로는 공유자 우선 매수 신고 가능성이 있으며, 이는 1회에 한하여 행사될 수 있습니다. 또한, 본건 지상 소재 타인 소유의 제시외 건물들이 다수 존재하며, 이들 건물은 매각에서 제외됩니다. 이러한 제시외 건물들을 위해 법정지상권이 성립할 여지가 있어 주의가 필요합니다. 매각 최저 가격은 제시외 건물로 인해 토지 소유권 행사가 제한받는 점을 반영한 가격입니다. 본건은 토지 일부 지분 매각 건입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 가좌리 지역은 근린생활시설, 주택, 농경지, 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 "가좌리움"과 같은 복합 휴양 리조트 단지가 조성되어 있어, 이곳에는 한우 전문점 '상감'을 포함한 레스토랑, 카페 등 일부 상업 및 편의 시설이 운영되고 있습니다. 이러한 시설들은 지역 내 소비 활동 및 편의 제공에 기여할 수 있습니다. 다만, 전반적으로는 농경지와 공장이 혼재하는 지역 특성상 대규모 상권보다는 지역 주민 및 방문객을 대상으로 하는 근린 상권의 성격이 강할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

생활 편의 시설 측면에서는, 소재지 주변에 주택 및 근린생활시설이 산재해 있으며, "가좌리움" 리조트 단지 내에 식당, 카페, 편의점 등이 있어 기본적인 편의를 제공합니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 교육 시설로는 남이면 지역 내 외천초등학교, 남이초 구암분교 등이 있으며, 충북학생체육센터 등도 인근에 위치하고 있습니다.

주변에 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 지분 매각이라는 점입니다. 또한, 공부상 지목은 '대'이나 현황 일부 도로 및 제시외 건물 건부지로 이용 중이라는 점, 그리고 매각 제외되는 제시외 건물들로 인한 법정지상권 성립 가능성은 토지 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 등기사항전부증명서와 토지대장상의 지분 면적이 상이한 점(토지대장상 지분면적 74/1,498)은 명확한 확인이 필요합니다. 석축, 옹벽 등 공작물은 토지에 포함 평가되었으나, 이러한 시설물의 현황 및 권리 관계에 대한 재조사가 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 남이면 가좌리에 위치한 토지 지분 매각 건입니다. 주변 환경은 농경지, 주택, 공장 등이 혼재된 지역으로, 일부 리조트 단지 내 상업 시설 및 교육 시설이 인근에 있습니다. 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물, 지분 매각, 공부와 현황의 차이 등 복합적인 권리 및 이용상의 제약이 존재합니다. 감정가는 27,865,400원이며, 최저 매각 가격은 이러한 제약을 반영하고 있습니다. 공유자 우선 매수 신고 가능성도 존재하므로, 입찰 전 권리 관계 및 현황에 대한 철저한 재확인이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

토지 일부 지분이지만, 감정가 및 잠재적 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. 공유물 분할 협의 또는 낙찰 후 토지 전체 소유자와의 협의를 통해 향후 활용 방안을 모색할 수 있습니다. 주변의 일부 개발(예: 가좌리움)은 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다. 법정지상권 및 제시외 건물 등 리스크 요인을 면밀히 분석하고, 이를 극복할 수 있는 전략을 갖춘 투자자에게는 고려해 볼 만한 물건입니다.

법원 정보

청주지방법원 경매4계