나이스옥션 법원경매 청주 2024타경5663 [1] 충청북도 괴산군 장연면 광진리 산28-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2024타경5663 [1] 충청북도 괴산군 장연면 광진리 산28-3 임야 경매

• 사건번호: 2024타경5663
• 주소: 충청북도 괴산군 장연면 광진리 산28-3
• 용도: 임야

청주지방법원 경매4계 2024타경5663 | 소재지: 충청북도 괴산군 장연면 광진리 산28-3 | 감정가: 417,278,600원 | 최저가: 204,466,000원 | 용도: 임야

1. 괴산군 장연면 광진리 산28-3 임야 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 청주지방법원 2024타경5663 (1)

* 소재지: 충청북도 괴산군 장연면 광진리 산28-3

* 용도: 임야

* 감정가: 417,278,600원

* 토지면적: 166,979.00㎡ (약 50,509평)

* 토지지분: 166,979㎡ (약 50,509평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 임OO

* 특이사항: 분묘기지권

* 주의사항: 일괄매각. 지상 입목은 토지에 포함하여 평가함. 목록 1은 두 개의 용도지역(농림지역, 생산관리지역)에 걸쳐 소재, 해당 면적은 토지이용계획확인서를 기초로 개략적으로 산출(감정평가서 참조). 분묘 소재 가능성 있음.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 괴산군 장연면 방곡리 소재 ‘방곡교차로’ 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 대부분 임야로 이루어져 있어 자연환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근성이 다소 제한적이며, 대중교통 이용도 어려운 지역으로 교통상황은 보통 이하로 평가됩니다. 본건 기호(1)은 북서측으로 왕복 4차선 도로가 소재하나, 본건까지의 연결성은 별도 확인이 필요합니다. 기호(2) ~ (4)는 북서측으로 임도가 배치되어 있습니다.

* 주변 시설: 괴산군 장연면 지역은 농촌 중심지 활성화 사업 등 일부 개발 사업이 추진되고 있으나, 본 물건이 소재한 광진리 일대는 주로 임야로 이루어져 있어 인근에 대규모 편의시설이나 주거 단지는 확인되지 않습니다.

1.3. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 임OO입니다.

* 가장 중요한 권리사항은 '분묘기지권'입니다. 이는 타인의 토지에 분묘를 설치한 경우, 분묘의 수호 및 관리에 필요한 범위 내에서 토지를 사용할 수 있는 권리로, 해당 토지의 활용에 제한을 줄 수 있습니다.

* '분묘 소재 가능성 있음'이라는 주의사항은 현장 확인 시 추가적인 분묘의 존재 가능성을 시사하며, 이는 분묘기지권과 함께 권리분석 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 일괄매각으로 진행되며, 토지상의 입목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 농림지역, 생산관리지역, 보전산지, 임업용산지 등 용도지역상 개발보다는 보전에 초점이 맞춰진 지역에 해당합니다.

* 주변이 대부분 임야로 구성되어 있어 현재 상업 활동이나 주거 밀집 지역과는 거리가 멀며, 직접적인 상권 형성은 어려운 입지입니다.

* 괴산군에서는 장연면 오가리 등에 골프장 및 관광시설 조성 등 지역 개발 사업을 추진하고 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

1.5. 생활정보

* 본건은 농림지역 내 임야로, 주변 편의시설 및 생활 인프라는 매우 제한적입니다. 가장 가까운 생활 편의시설은 장연면 소재지로, 차량 이동이 필요합니다.

* 자연 녹지 공간으로서의 가치는 높으나, 일상생활을 위한 기반 시설 접근성은 다소 떨어집니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권 및 분묘 존재 가능성: 이는 법적 분쟁이나 토지 사용에 직접적인 제약을 초래할 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 분묘 이장 등에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 접근성 제약: 차량 및 대중교통 접근이 용이하지 않아 물건 활용이나 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지이용 규제: 농림지역, 보전산지 등으로 묶여 있어 건축 행위 등 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 또한, 다양한 가축사육제한구역, 접도구역, 공장설립승인지역 등 추가적인 규제 사항이 존재하여 활용 방안이 매우 제한적입니다.

* 자연적 조건: 완경사의 자연림으로, 토목 공사 등이 필요한 경우 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 넓은 면적의 임야로, 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

* 그러나 분묘기지권, 낮은 접근성, 엄격한 토지이용 규제 등 투자 및 활용에 있어 상당한 제약 요인이 복합적으로 존재합니다.

* 일반적인 투자 목적보다는 장기적인 관점에서 특별한 개발 계획이 있거나, 해당 지역의 특수성을 높게 평가하는 특정 투자자에게 고려될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야: 대규모 임야는 희소성이 있을 수 있으며, 장기적인 관점에서 산림 자원 개발이나 특정 목적의 토지 활용 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

* 자연환경: 쾌적한 자연 환경을 선호하는 수요층에게는 매력적일 수 있습니다.

* 용도지역 확인: 농림지역 및 생산관리지역에 걸쳐 있어, 향후 토지 이용 계획 변경이나 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있으나, 이는 불확실성이 높습니다.

* 분묘 관련 적극적 대처: 분묘기지권 및 분묘 문제를 명확하게 파악하고, 합법적이고 원만한 해결 방안을 모색할 수 있다면 토지 활용의 주요 장애물을 제거할 수 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매4계