나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30560 [1] 강원특별자치도 평창군 용평면 장평리 669-1 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘봄감정 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 용평면 장평리 소재 '장평교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지, 임야 등으로 형성된 미개발 주택 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

4필 일단의 부정형 평지로서 , 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 가량의 아스팔트 포장 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1~4) : 계획관리지역, 주거용지(2025-06-05), 지구단위계획구역(2025-06-05)

제시목록 외의 물건

본건기호(2) 토지 지상에 제시외건물(ㄴ) 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층 경비실 약 47.54㎡이 소재하나 경비실은 건물의 가치를 구성하는 공용시설로서 전유부분 가격에 포함되어 있으므로 구분건물 가격에 반영하여 평가하였음 본건기호(3) 토지 지상에 후첨 '내부구조도'와 같이 제시외건물 지하층 기계실외 약 1,694.83㎡이 소재하나, 건물의 부대설비 일체를 구분건물 기호(5~78) 아파트에 포함하여 평가하였는 바 참고 하시기 바람.

공부와의 차이

본건(1,2) : 공부상 지목은 '답'이나 현황상 신축중인 아파트 건부지임. 본건(3,4) : 공부상 지목은 '전'이나 현황상 신축중인 아파트 건부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 용평면 장평리 소재 '장평교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지, 임야 등으로 형성된 미개발 주택 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 15층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 공사중단 후 방치 상태임 창호 : PVC 창호 등.

이용상태

공동주택(아파트) 건축중 장기간 공사중단 후 방치 상태임.

설비내역

공사 중단 후 방치 상태로 설비 미시공 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 평지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 8미터 가량의 아스팥트 포장 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1~4) : 계획관리지역, 주거용지(2025-06-05), 지구단위계획구역(2025-06-05)

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 아파트 신축 중 장기간 방치된 건물로서 기준시점 현재 사용승인 미필 상태임. - 본건 건물의 각 호별 내,외부 마감 상태의 차이가 있으나 건물전체 공정율을 기준으로 평가하였음. - 평창군 용평면 장평리669-6지상에 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층 건물이 소재하나 관리실은 건물의 가치를 구성하는 공용시설로서 전유부분 가격에녹아 있으므로 구분건물 가격에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 목록2 지상에 소재하는 제시외 철근콘크리트 단층건물 1동은 구분건물에 포함하여 평가됨. 목록1~4 현황 신축중인 아파트 건부지임. 토지 지상에 소재하는 이동가능한 컨테이너는 매각에서 제외함. 목록1~4 농지취득자격증명 필요[2025.10.17.자 용평면장 회신에 의하면 농지전부전용허가가 이루어졌으며, 농지전용으로 발급 가능함, 입찰기일 전 미리 발급문의 요하며, 미제출시 보증금 반환하지 않음]. 농지전용허가[허가년월일:2024.04.06., 전용목적:공동주택(아파트) 신축, 신청자:써니건설]. 목록5~78 건물은 2024년 10월 15일 주택건설사업계획 변경승인[공동주택(아파트) 건축면적 728.73㎡, 연면적 8,062.53㎡]을 득한 것으로 조사되었으나, 공사 중단 후 장기간 방치된 건물로서, 기준시점 현재 건축법상 사용승인 미필 상태이며, 입찰시 건물의 인허가 관련사항 및 공정률, 건물 구조의 안전성 등은 입찰시 확인 요함(감정평가서, 현황조사서 참고 요함). 2025.11.06.자 김천덕으로부터 금 514,113,943원, 최도희로부터 금 1,126,301,370원 및 금 500,000,000원에 대한 2019.08.06.부터 완제일까지 연20% 지연이자, 2025.11.24.자 이영호로부터 금 240,000,000원, 2025.12.04.자 주식회사 포스트건설산업으로부터 금 400,000,000원, 구강숙(상호:동원샷시)으로부터 금 600,000,000원의 각 공사대금채권 미지급 사유로 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명하므로 입찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 영월지원 2025타경30560 (1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 영월지원 2025타경30560 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 평창군 용평면 장평리 669-1

* 용도: 아파트 (신축 중단 상태)

* 감정가: 7,438,330,000원

* 토지면적: 3,430.00㎡ (약 1,037.58평)

* 토지지분: 3,430㎡ (약 1,037.58평)

* 건물면적: 5,301.96㎡ (약 1,603.80평)

* 건물지분: 5,301.96㎡ (약 1,603.80평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 임OO

* 특이사항: 중복사건, 유치권, 농지취득자격증명, 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 평창군 용평면 장평리 소재 '장평교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 미개발 주택 지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로: 북동측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장 도로가 소재합니다.

* 토지형상 및 이용상태: 4필지가 일단의 부정형 평지로서, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 주거용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다 (2025-06-05).

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 을1 근저당권 (흥양농업협동조합, 2024-01-05 접수, 1,860,000,000원) 및 을9 근저당권 (흥양농업협동조합, 2024-01-05 접수, 1,860,000,000원)으로 판단되며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 주식회사길 소유권이전(갑1), 흥양농업협동조합 근저당권(을1), 임희영 근저당권(을2), 임의경매 개시결정(갑2, 본건)이 등기되어 있습니다.

* 집합건물 등기부: 대덕디앤씨주식회사 소유권보존(갑1), 주식회사신한종합건설 소유권이전(갑11), 주식회사길 소유권이전(갑21, 임의경매로 인한 매각), 흥양농업협동조합 근저당권(을9, 말소기준권리), 임희영 근저당권(을10), 임의경매 개시결정(갑24, 본건)이 등기되어 있습니다.

* 총 채권액 (등기부상): 3,360,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로 조사되었습니다.

* 유치권 신고: 김천덕(514,113,943원), 최도희(1,126,301,370원 + 500,000,000원 및 이자), 이영호(240,000,000원), 주식회사 포스트건설산업(400,000,000원), 구강숙(동원샷시, 600,000,000원) 등 다수의 공사대금 채권자들이 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명하므로 입찰 시 반드시 확인해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 자료에는 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 평창군 용평면 장평리는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼합된 지역으로, 잠재적인 개발 가능성을 가진 지역입니다.

* 평창군은 2018년 동계올림픽 개최 이후 관광 및 레저 산업이 발달하였으며, 용평면 일대는 리조트 등 관광 시설과의 접근성이 좋은 편입니다.

* 토지 이용 계획상 계획관리지역, 주거용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획과 연관성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 파악됩니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제한적이나, 용평면 소재지와의 연계를 통해 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 제공된 자료상으로는 특정 혐오시설이 언급되지 않았습니다. 지역은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 개발 초기 단계의 지역 특성을 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 신축 중단 및 장기 방치: 건물은 아파트 신축 중 공사가 중단되어 장기간 방치된 상태이며, 현재 건축법상 사용승인이 미필 상태입니다. 입찰 시 건물의 인허가 관련 사항, 공정률, 건물 구조의 안전성 등을 반드시 확인해야 합니다. [cite:relevant snippet]

* 유치권의 성립 여부 불확실: 다수의 공사대금 채권자들이 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 인정될 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. [cite:relevant snippet]

* 농지취득자격증명 필요: 토지(목록 1~4)의 공부상 지목은 '답' 또는 '전'이나 현황은 아파트 건부지입니다. 농지전용허가는 발급되었으나, 입찰 기일 전 용평면장에게 발급 가능 여부를 미리 문의해야 하며, 미제출 시 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있습니다. [cite:relevant snippet]

* 중복 사건 및 공동 담보: 본건은 중복 사건이며 공동 담보로 진행되는 물건입니다.

* 제시외 건물 및 물건: 목록2 지상 제시외 철근콘크리트 단층건물(경비실 추정, 약 47.54㎡) 및 본건기호(3) 지상 약 1,694.83㎡의 부대설비는 구분건물 가치에 포함하여 평가되었으나, 토지 지상의 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외되었습니다. [cite:relevant snippet]

* 건축 인허가 관련 확인 필요: 건물은 2024년 10월 15일 주택건설사업계획 변경승인을 득했으나, 사용승인은 미필 상태입니다. 건축 인허가 사항, 공정률, 안전성 등은 입찰 시 철저히 확인해야 합니다. [cite:relevant snippet]

1.7. 종합 의견

본 물건은 강원도 평창군 용평면에 위치한 아파트 신축 예정 부지 및 미완성 건물입니다. 높은 감정가에도 불구하고, 공사 중단 후 장기 방치, 사용승인 미필, 불분명한 유치권 등 상당한 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 다만, 토지는 계획관리지역 등으로 지정되어 개발 잠재력이 있으며, 아파트 건부지로 활용 중이라는 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다. 따라서 입찰 참여 전에 철저한 현장 조사와 법률 자문을 통해 발생 가능한 위험 요소를 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 평창 지역의 관광 및 개발 수요와 연계하여 아파트 신축 부지로서의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 예상 낙찰가: 유치권 및 공사 중단 등의 리스크로 인해 예상보다 낮은 낙찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

* 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 유치권은 별도 확인이 필요합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 7,438,330,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 다수의 잠재적 리스크(유치권, 공사 중단, 사용승인 미필, 인허가 및 안전성 확인 필요 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

* 현장 조사를 통한 공정률 및 하자 파악

* 유치권 성립 여부 및 확정 금액 확인

* 향후 공사 완료에 필요한 총 예상 비용 산출

* 해당 지역 아파트 신축 사업의 시장성 및 시세 조사

전문적인 부동산 컨설팅을 통해 심층적인 가치 평가를 받는 것을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.