나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20905 [1] 강원특별자치도 원주시 단계동 1184 원주봉화산푸르지오 109동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 단계동 소재 ""원주시농산물공영도매시장"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트 단지, 근린상가, 상가주택, 공원 등으로 형성된 아파트 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건 내 12층 1201호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC샷시 이중창.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수 시설 되어 있으며, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 도시가스에
의한 개별난방시설, 지상 및 지하주차시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 북하향 완경사지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(봉화산2지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접함),
중로2류(폭 15m-20m)(2013-11-08)(접함), 비행안전제3구역(전술), 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20905 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 1184 원주봉화산푸르지오 109동 12층1201호

용도: 아파트

감정가: 282,000,000원 (2억 8천 2백만원)

면적 정보:

전용면적: 72.87㎡ (약 22.04평)

토지 지분면적: 43.27㎡ (약 13.09평)

(참고: 분양면적 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않습니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원OOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2017년 11월 13일

1.1. 입지조건

소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 1184번지, 원주 봉화산 푸르지오 109동 12층 1201호에 위치합니다.

주위 환경: ""원주시농산물공영도매시장"" 서측 인근에 자리하며, 주변은 아파트 단지, 근린상가, 상가주택, 공원 등으로 형성된 주거지역입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 7월 20일 접수된 원주축산업협동조합의 근저당권(을2)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을4, 을5 근저당권 및 갑5 압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 별도로 명시된 인수되는 권리는 없습니다. (물건명세서상 특이사항 없음)

임차인 현황: 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

등기부 요약: 현재 소유자는 2020년 7월 20일 증여로 소유권을 이전받은 이경화 씨입니다.

1.3. 상권분석

주거 중심지: 해당 물건지는 아파트 단지들이 밀집해 있는 주거 중심 지역에 속합니다.

생활 편의시설: 근린상가 및 상가주택이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

녹지 공간: 인근에 공원이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 조성합니다.

1.4. 생활정보

단지 정보: 총 10개 동, 996세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 22층 건물 중 12층에 위치한 호실입니다.

내부 구조: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 등으로 이용 중입니다.

설비: 위생 및 급배수 시설, 옥내 소화전, 승강기, 개별난방(도시가스), 지상 및 지하 주차시설이 완비되어 있습니다.

주차: 총 1171대 주차 가능 (지하 기계식 855대, 지상 기계식 316대). (대단지임을 고려 시 주차 여건은 양호할 것으로 판단됩니다.)

건축 연도: 2017년 11월 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 거주자가 있는지 여부 및 대항력 있는 임차인이 있는지 추가 확인이 필요합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 비행안전제3구역(전술) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. (단, 현 상태의 아파트에는 큰 영향 없음)

1.6. 종합 의견

원주 봉화산 푸르지오 아파트는 2017년 준공된 비교적 신축이며, 996세대의 대단지로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 편의시설 및 교통 환경이 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

권리관계가 명확하며, 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 적은 편입니다.

임대 관계 미확인 부분은 주의가 필요하나, 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

전반적으로 안정적인 거주 또는 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 축에 속합니다.

대단지 프리미엄: 996세대의 대단지로 관리 용이성, 커뮤니티 시설 이용, 주변 시세 형성 등에 유리합니다.

안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 권리들이 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 282,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 6월):

72. 87㎡ (15층): 305,000,000원

72. 88㎡ (13층): 325,000,000원

72. 86㎡ (19층): 335,000,000원

최근 거래가는 감정가보다 높은 수준을 형성하고 있습니다. 12층이라는 중간층 위치를 고려할 때, 시세 수준을 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 310,000,000원 (3억 1천만원) - 권리 인수 부담이 없고, 최근 거래가를 고려한 보수적인 희망가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.