나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경252 [1] 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 1261 센텀파크디오션(1단지) 101동 11층1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 치악 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍에 소재하는 주문진중학교 서측 인근에 위치하고 있으며 주위는 아파트, 연립주택, 단독주택 등이 밀집하여 있음.

교통상황

제반 교통 양호한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층건중 11층부분 단위세대로서 남향으로
외벽 ; 몰탈위 페인트 마감
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감
창호 : 샤시창 유리임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, LPG가스를 이용하는 개별보이라 난방설비, 엘리베이터설비(2가구 1대), 지하주차장시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 인접 토지 및 도로와 동고평탄한 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

폭 약 8m의 아스팔트포장도로가 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역으로 소로2류접함, 가축사육제한구역(모든축종제한)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경252 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 1261 센텀파크디오션(1단지) 101동 11층1106호

용도: 아파트

감정가: 198,000,000원

토지면적: 55.34㎡ (약 16.75평)

건물면적: 전용 84.88㎡ (약 25.69평) / 공급 130㎡ (약 39.33평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원OO

건축년도: 2015년 (사용승인일 기준)

단지정보: 총 1개동 95세대, 최고층 15층

2. 입지조건

본 건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 1261번지에 위치한 센텀파크디오션(1단지) 101동 11층 1106호입니다.

주변 환경: 주문진중학교 서측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 아파트, 연립주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지역입니다.

교통: 제반 교통 여건은 양호한 편이며, 약 8m 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 2류에 접하고 있습니다. 가축 사육 제한 구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 08월 24일자 원지영의 전세권 설정(을10)으로, 금액은 180,000,000원입니다. 이 권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 원

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 07월 03일

확정일자: 2023년 08월 24일

대항력: 있음

비고: 채권자(원OO)와 동일인으로 추정되며, 선순위 전세권자이자 대항력 있는 임차인입니다.

인수되는 권리:

제공된 '인수 보증금 합계' 정보에 따르면 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없다는 의미로 해석됩니다.

기타 권리:

을12: 근저당권 (2023-11-14, 이상준, 100,000,000원)

갑22: 압류 (2024-07-03, 삼척세무서장)

갑23: 압류 (2025-01-08, 강릉세무서장)

위 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원이라는 점을 감안할 때 낙찰자가 추가로 부담해야 할 보증금은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 이행 및 시간 지연 가능성은 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본 건은 주문진읍의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 아파트 단지, 연립주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

가까운 거리에 학교가 있어 주거지로서의 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

주문진항과 해변 관광지가 인근에 있어 계절별 관광객 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조로, 총 15층 건물 중 11층에 위치하고 있습니다. 남향으로 배치되어 일조량이 양호할 것으로 예상됩니다.

마감재: 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샤시 창으로 되어 있습니다.

내부 설비: 위생설비, LPG 개별보일러를 이용한 난방 설비, 엘리베이터, 지하 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

편의시설: 지하 주차장이 마련되어 있어 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

폐기물 처리 시설 건설 논란: 현재 강릉시 주문진읍 일대에서는 사업장 폐기물 매립시설 건설을 둘러싸고 주민들과 지역 사회 간의 큰 갈등이 존재하며, 강력한 반대 여론이 형성되어 있습니다. 만약 해당 시설이 건설될 경우, 지역 환경 악화 및 주민들의 삶의 질 저하, 나아가 부동산 가치 하락에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 존재: 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 예상되나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

지역 개발 제한: 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강릉시 주문진읍의 주거 단지 내에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 편의시설과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 비교적 최근에 사용 승인된 건물이며, 내부 설비도 잘 갖추어져 있습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없다는 점은 큰 장점이나, 임차인과의 명도 절차는 주의 깊게 진행할 필요가 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 주문진 지역 내에서 진행 중인 사업장 폐기물 매립 시설 건설 반대 논란입니다. 이 사업의 추진 여부에 따라 향후 지역 환경 및 부동산 가치에 미칠 영향이 클 수 있으므로, 투자 결정 전 해당 이슈에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

주문진 중심 주거 지역 내 아파트로 안정적인 수요 기대.

깨끗한 건물 상태 및 지하 주차장 등 편의시설 완비.

인수되는 권리 없어 명확한 권리 관계.

낙찰 후 명도 절차 완료 시 실거주 또는 임대 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 낙찰가율, 향후 시장 전망, 그리고 잠재적 리스크 요인(폐기물 처리 시설 건설 논란 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 동일 평형의 매매 시세는 2억 3천만원 전후로 파악됩니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 시장 조사 및 현장 조사를 통해 개별적인 투자 판단 기준을 마련하는 것이 필수적입니다.

감정가는 198,000,000원이며, 이는 입찰가를 결정하는 중요한 참고 자료가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.