나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101333 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 829-47 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양여자고등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

세멘벽돌조 스라브 2층 건물 중 제1층 제102호로서

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지도배 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

연립주택(1층 : 방3, 거실, 주방, 화장실, 보일러실 등, 지층 : 창고)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 남측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(안양여자중.고등학교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.
나. 집합건축물대장표제부에는 본건 토지 지상에 소재하는 건물에 동별 명칭이 없으나, 집합건축물대장전유부(1층 102호)에는 ""비""동으로 표기되어 있음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 집합건축물대장표제부에는 본건 토지 지상에 소재하는 건물에 동별 명칭이 없으나, 집합건축물대장전유부(1층 102호)에는 '비'동으로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101333 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 829-47

용도: 연립주택

감정가: 166,000,000원 (1억 6천 6백만원)

토지면적: 506.80㎡ (약 153.31평)

토지지분: 42.16576㎡ (약 12.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 405.50㎡ (약 122.67평)

건물지분: 405.5㎡ (약 122.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 대지권미등기

주의사항: 1. 일괄매각

2. 집합건축물대장표제부에는 본건 토지 지상 건물에 동별 명칭이 없으나, 집합건축물대장전유부(1층 102호)에는 '비'동으로 표기되어 있음. (참고: 전유부 JSON 데이터에는 103호로 표기됨)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양여자고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조

시멘트벽돌조 슬라브 2층 건물 중 일부(전유부 기준 1층 103호)로서, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 이용상태

본건은 연립주택으로 이용 중이며, 1층은 방 3개, 거실, 주방, 화장실, 보일러실 등으로 구성되고, 지층은 창고로 이용 중입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형 토지로, 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 소재 건물 남측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 상대보호구역(안양여자중.고등학교), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을구 37번 근저당권 (한국주택금융공사, 2017-08-10)이 말소기준권리로서, 이에 해당하는 권리보다 선순위인 권리는 인수될 수 있으며, 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리

토지 등기부상 을구 2번 (국민은행), 을구 3번 (한국주택은행), 을구 32번 (한국스탠다드차타드은행), 을구 34번 (한국스탠다드차타드은행) 근저당권은 "인수"로 표시되어 있어 매수인에게 인계될 수 있습니다. (단, 이는 말소기준권리보다 선순위인지 여부에 따라 최종 인수 여부가 결정되므로 추가 확인이 필요합니다. 본 건의 경우 말소기준권리가 을37이므로, 을2, 을3, 을32, 을34는 말소기준권리보다 선순위로 보이며 인수될 가능성이 높습니다.)

* 소멸되는 권리

을구 37번 근저당권(말소기준권리) 및 이에 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 을구 37번 한국주택금융공사 채권)

* 임차인 현황

명시적으로 기재된 임차인은 없으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 498,400,000원

건물 등기부 채권 총액: 388,000,000원

(이는 매각으로 인해 소멸될 채권의 합계로, 낙찰자가 인수하는 부담은 아닙니다. 다만, 말소기준권리보다 선순위인 권리 중 채권으로 표시된 것이 있다면 인수될 수 있습니다.)

* 대지권미등기

가장 중요한 위험 요소로, 건물 등기부상으로는 소유권이 있으나 해당 건물이 위치한 토지에 대한 소유권 또는 구분지상권 등 대지권을 등기하지 못한 상태입니다. 이로 인해 토지 사용에 대한 권리 분쟁이 발생할 수 있으며, 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 동 명칭 불일치

집합건축물대장 표제부에는 본건 건물의 동별 명칭이 없으나, 전유부에는 "비"동으로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. (단, 제공된 JSON 데이터에서는 '1층 103호'로 표기되어 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본 건은 안양여자고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 상권

해당 지역은 주거 지역으로서 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 주변 근린생활시설과의 시너지를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육 시설

안양여자고등학교, 안양여자중학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 학교 인근 지역으로 상대보호구역으로 지정되어 있어 유해시설 입점이 제한됩니다.

* 교통 및 접근성

단지 남측으로 6m 도로에 접하고 있으며, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다. 차량을 이용한 수도권 전역 접근성도 양호합니다.

* 주거 편의 시설

안양동 일대의 주거지로서 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이합니다.

* 건물 이용 상태

주택으로서 1층은 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 보일러실 등으로 구성되어 있고, 지층은 창고로 사용 중입니다.

* 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 가장 큰 위험 요소로, 토지에 대한 소유권이 미확보된 상태로 건물만 경매에 나오는 경우, 토지 소유주와의 분쟁, 강제 철거, 재건축 및 재개발 시 불이익 등이 발생할 수 있습니다. 이는 상당한 가치 하락 요인이 됩니다.

* 인수되는 권리 존재 가능성: 등기부상 "인수"로 표기된 권리(근저당 등)가 말소기준권리보다 선순위일 경우, 낙찰자가 해당 채무를 인수해야 할 수 있습니다. (을2, 을3, 을32, 을34 등)

* 다수의 권리 관계: 토지 등기부상 다수의 지분 이전 및 근저당권 설정 기록이 있어 권리 관계가 복잡합니다.

* 건물 면적 관련 불확실성: 제공된 건물면적(405.50㎡)이 전유부(1층 103호)의 면적으로 보기에는 매우 큰 수치이며, 해당 건물의 전체 면적일 가능성도 있습니다. 이는 시장 가치 산정 시 혼란을 야기할 수 있습니다. (참고: 인근 유사 물건의 전용면적은 40~90㎡ 범위로 확인됨)

* 건축물 대장 상 동 명칭 불일치: 소유권 행사에 직접적인 큰 영향은 없으나, 서류상 혼동을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구 안양동의 주거 지역에 위치하며, 교육 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 가장 치명적인 위험 요소인 '대지권 미등기' 상태로 경매에 나왔다는 점이 큰 부담입니다. 이는 토지 소유권 확보에 대한 불확실성을 야기하며, 향후 재산권 행사에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, 일부 선순위 권리 인수 가능성도 존재합니다. 감정가는 1억 6천 6백만원으로 책정되었으나, 유사 물건의 개별 매매가 1억 5천만원에서 2억 6천만원에 달하는 점을 감안할 때, 감정가가 현저히 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다. 하지만 대지권 미등기라는 중대 하자를 감안하면, 시장 가치보다 낮은 금액으로 낙찰받더라도 추가적인 법적, 금전적 비용이 발생할 수 있는 고위험 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 매력적인 입지: 안양여자고등학교 인근의 주거지로서 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 전체 물건의 감정가가 개별 유닛의 시세보다 낮게 책정되어 있어, 리스크 해소 시 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 향후 재건축 또는 개발 시 유리할 수 있습니다. (단, 대지권 미등기 문제 해결이 선행되어야 함)

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 상 최근 실거래가는 개별 유닛 기준으로 15,250만원에서 26,000만원 사이입니다. 본건의 감정가(1억 6천 6백만원)는 전체 물건에 대한 것으로, 개별 유닛의 시장가보다도 낮게 책정되어 있습니다. 이는 감정가가 매우 낮게 책정되었거나, 물건 자체의 중대한 하자(대지권 미등기)를 반영한 것으로 보입니다.

대지권 미등기 문제는 단순한 서류상의 문제가 아니라, 낙찰자가 토지 사용 권리를 확보하기 위해 추가적인 법적 절차 또는 비용(토지 소유주와의 합의, 소송 등)이 발생할 수 있는 중대한 하자입니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 시장가치보다 상당히 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

현재 개별 유닛의 최고 시세가 2억 6천만원임을 감안하면, 전체 물건의 시장 가치는 이를 훨씬 상회할 것으로 예상되나, 하자 발생 시 실제 회수가능가치는 크게 낮아집니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 1.2배 ~ 1.5배 수준에서 접근하는 것이 보수적이나, 본건의 경우 하자를 감안하여 시장가치 대비 상당한 할인율을 적용해야 합니다.

따라서, 본건의 중대한 위험 요소를 고려하여, 보수적으로 200,000,000원 (2억원) 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가(1억 6천 6백만원)보다는 높지만, 개별 유닛의 최고 시세(2억 6천만원)보다는 낮으며, 향후 발생할 수 있는 추가 비용 및 위험을 고려한 금액입니다.

* 주변 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 뚜렷하게 확인되지 않았습니다. 다만, 학교 인근 지역이므로 상대보호구역 규정을 준수해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.