나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1468 [1] 경기도 의왕시 포일동 653 인덕원아이티밸리 공장동(비)동 3층비306호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 포일동에 소재하고 있는 "포일초등학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 북서측으로는 대단위 아파트단지 등으로 이루어진 신흥 주택지대, 본건 동측으로는 자연림으 로 이루어진 시가지주변 야산지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 3층으로서, 외벽 : 돌붙임 및 복합판넬 등 마감. 창호 : 강화유리 창임.

이용상태

아파트형공장(상호명 : 라윤코리아)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 4개동으로 이루어진 아파트형공장 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 왕복 4차선 및 왕복 6차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m ~25m)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경1468 (1)

소재지: 경기도 의왕시 포일동 653 인덕원아이티밸리 공장동(비)동 3층비306호

용도: 공장 (아파트형 공장)

감정가: 510,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 30.80㎡ (약 9.32평)

토지지분: 30.8㎡ (약 9.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 104.32㎡ (약 31.55평)

건물지분: 104.32㎡ (약 31.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 돌붙임 및 복합판넬 등 마감

창호: 강화유리 창

이용상태: 아파트형공장 (상호명 : 라윤코리아)

건물 층수: 10층 중 3층

주요 용도: 공장 (아파트형공장)

사용승인일: 2014년 05월 28일 (건물등기부상 등재된 정보 기준)

총괄표제부 (단지 전체)

- 토지 면적: 29,409.5㎡ (약 8,896.41평)

- 건축 면적: 20,183.13㎡ (약 6,105.25평)

- 연면적: 199,116.93㎡ (약 60,243.00평)

- 주요 동 수: 4개동

- 총 주차 대수: 1,458대

1.4. 설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의왕시 포일동에 소재하며, "포일초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 북서측으로는 대단위 아파트단지 등 신흥 주택지대가 형성되어 있으며, 동측으로는 자연림으로 이루어진 시가지 주변 야산지대가 있어 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 6차선 규모의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 물류 이동에 유리합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로1류(폭 20m ~25m) 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

등기부등본상 확인된 권리관계는 다음과 같습니다.

- 갑2: 신탁등기 말소 (2015-06-30)

- 갑3: 소유권 이전 (2015-06-30, 매매)

- 을5: 근저당 (국민은행, 2017-07-31, 405,600,000원) - 말소기준권리

- 갑6: 가압류 (기술보증기금, 2024-04-23, 561,500,000원) - 매각으로 말소 예상

- 갑8: 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 2024-07-25, 78,948,564원) - 매각으로 말소 예상

- 갑11: 가압류 (소상공인시장진흥공단, 2025-02-03, 21,290,103원) - 매각으로 말소 예상

- 갑15: 가압류 (국민은행, 2025-07-24, 25,310,189원) - 매각으로 말소 예상

- 갑16: 가압류 (신용보증기금, 2025-07-29, 14,404,877원) - 매각으로 말소 예상

- 갑17: 임의경매 (국민은행, 2025-09-02, 307,111,916원) - 본 경매개시결정

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

확인 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

- 참고사항: 임대차 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 여부 및 대항력 유무는 추가적인 현장 조사와 법리 검토가 필요합니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 1,107,053,733원입니다.

4. 상권분석

4.1. 배후 및 연계성

본 물건이 위치한 인덕원IT밸리는 IT 및 첨단 산업 관련 기업들이 입주한 산업 단지로서, 인근 대단위 아파트 단지의 배후 수요와 산업 단지 내 기업 간의 연계성을 기대할 수 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

대로와 중로에 직접 접하고 있어, 물류 차량의 이동과 방문객의 접근이 매우 용이합니다. 이는 기업 운영에 있어 중요한 장점으로 작용합니다.

4.3. 산업 환경

아파트형 공장은 비교적 소규모 기업이나 스타트업, 연구소 등이 입주하기에 적합한 형태이며, 관리의 용이성과 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

인근 대규모 아파트 단지의 존재로 인해 직원들의 주거 및 통근이 편리하며, 기본적인 편의시설 이용 또한 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

포일초등학교가 물건지 동측 인근에 위치하고 있어, 자녀가 있는 경우 교육 환경 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

본 물건은 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자의 현황 및 명도 조건에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 시간 또는 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 긍정적이나, 현장 조사를 통한 정확한 점유 관계 확인이 필수적입니다.

6.2. 높은 채무 총액 대비 감정가

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높은 수준입니다. 다만, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로, 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 아파트형 공장의 특성

집합건물로서 공용 부분의 관리 및 사용에 관한 규약이 존재하며, 단지 전체의 관리 상태가 개별 호실의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 의왕시 포일동의 인덕원IT밸리 내 아파트형 공장으로, 우수한 입지 조건과 양호한 교통 및 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 5억 1천만원이며, 건물의 전용 면적은 104.32㎡입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 현재 임차 관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원이라 하더라도 실제 명도 시점에 대한 추가적인 확인과 주의가 필요합니다. 전반적으로는 정상적인 경매 절차를 통해 취득 가능하나, 임차인 명도 관련 리스크는 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 입지

신흥 주택지대와 인접한 IT 산업 단지 내 위치로, 지역 개발과 더불어 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 뛰어난 접근성

대로 및 중로에 접한 탁월한 교통망은 물류 이동 및 비즈니스 활동에 큰 이점을 제공합니다.

8.3. 안정적인 건물 상태

철근콘크리트 구조의 아파트형 공장으로, 관리만 잘 이루어진다면 장기적인 운영이 가능합니다.

8.4. 명확한 권리관계

말소기준권리인 근저당 이후의 가압류 및 경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 본 물건의 잠재적 수익률(임대 시) 및 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

본 제공 정보에 따르면 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 승계에 따른 추가 비용은 없습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 인근 아파트형 공장의 실거래가 및 최근 낙찰가율 조사.

* 예상 임대료 수준 및 공실률 분석을 통한 임대 수익률 예측.

* 감정가 510,000,000원을 기준으로, 보수적인 접근 방식을 권장합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵지만, 일반적인 경매 컨설팅 관점에서 감정가 대비 80~90% 범위를 우선 검토하고, 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 조정하는 것이 합리적인 접근 방식이라 판단됩니다.

주변 시설 분석 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.