나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경1418 [1] 강원특별자치도 화천군 화천읍 아리 110-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 화천군 화천읍 아리 소재 ‘화천생활실내체육관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 전,답 등의 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 자루형의 토지로, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 교량을 통해 폭 약 6m 내외의 포장도로에 진출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지 위지상에 소재하는 수목 등은 경제적가치가 미미한 것으로 판단되어 거래관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 일련번호 1 토지는 공부상 지목이 ‘잡종지’이나, 현황 ‘대(주상용 건부지)’로 이용중이므로 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 등은 귀 제시목록 및 공부에 의거하였습니다. 본건은 지적 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 후첨 "사진용지"와 같이 본건 일련번호 1 토지 남동측 위 지상에 타인소유의 제시외 건물 등(노래방)이 소재하는 것으로 탐문조사되었으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. (토지 전체 면적 중 타인소유 제시외 건물이 소재하는 부분의 면적이 미미하고, 이동 및 철거가 비교적 용이하여 토지의 이용 및 사용수익에 대한 제한정도가 미미하다고 판단하여 이에 구애없이 토지를 감정평가하였음)

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 3층 건물로, 외벽 : 석재 붙임 및 판넬마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로 이용중입니다. (1층 : 근린생활시설, 2층 : 주택 및 근린생활시설, 3층 : 다가구주택)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도"와 같이 본건 토지 위 지상에 제시외 건물 등이 소재하여 제시외 건물을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며 추후 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는 바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건 토지 위지상 및 건물에 소재하는 그 외 경제적 가치가 미미한 제시목록외의 건물 등은 거래관행 등을 고려하여 건물에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호 2의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비상태, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태 및 내부구조도는 상이할 수 있는 바, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 남동측 지상에 타인소유의 제시외 건물(노래방) 등 소재. 지적경계 다소 불분명하여 정확한 경계는 경계측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경1418 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 화천군 화천읍 아리 110-4 (강원특별자치도 화천군 가손이길 36)

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종 근린생활시설, 다가구주택)

* 감정가: 1,620,511,000원

* 토지면적: 1209.00㎡ (약 365.7평)

* 건물면적: 999.00㎡ (약 302.2평)

* 건물 제시외 면적: 216.10㎡ (약 65.4평)

* 채권자: 더블유에이치케이엔2506유동화전문유한회사

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 강원특별자치도 화천군 화천읍 아리 소재 ‘화천생활실내체육관’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 답 등의 농경지가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

* 본건 남서측으로 교량을 통해 폭 약 6m 내외의 포장도로에 진출입 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(주거형)

* 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)

* 소하천구역

* 공장설립제한지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

3.1. 1. 토지

* 최초 소유권 이전: 1988-11-02 (김수봉)

* 이후 소유권 이전 및 지분 이전 다수

* 말소기준권리: 2017-06-29 하나은행 근저당권 (1,200,000,000원)

* 현재 말소된 다수의 근저당, 압류, 가압류가 존재합니다.

* 채권자: 더블유에이치케이엔2506유동화전문유한회사 (임의경매 개시)

3.1. 2. 건물

* 소유권 보존: 2018-12-03 (김유진)

* 말소기준권리: 2018-12-03 하나은행 근저당권 (1,200,000,000원)

* 현재 말소된 다수의 근저당, 압류, 가압류가 존재합니다.

* 채권자: 더블유에이치케이엔2506유동화전문유한회사 (임의경매 개시)

3.2. 채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 2,346,614,678원

* 건물 등기부채권 총액: 2,346,614,678원

* (이는 말소기준권리 포함한 총 합계입니다.)

3.3. 임차인 현황

* 본건에는 총 8명의 임차인이 확인되며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* * 임차인: 성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-21

* 비고: 대항력 없음

* * 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-26

* 비고: 대항력 없음

* * 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-21

* 비고: 대항력 없음

* * 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-21

* 비고: 대항력 없음

* * 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-21

* 비고: 대항력 없음

* * 임차인: 차

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2019-01-02

* 비고: 대항력 없음

* * 임차인: 황

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-26

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-11-28

* 비고: 대항력 없음

* * 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-13

* 비고: 대항력 없음

* 주의: 임차인들의 권리관계를 최종적으로 확인하기 위해 실제 점유 여부 및 대항력 유무를 면밀히 조사해야 합니다.

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 현황 분석

* 본건은 주위가 단독주택 및 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 건물은 1층 근린생활시설, 2층 주택 및 근린생활시설, 3층 다가구주택으로 이용 중으로, 복합적인 용도로 활용 가능합니다.

* 지역 내 기본적인 상업 기능을 수행할 수 있는 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

* 주변에는 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 주거 환경과 농촌 환경이 함께 나타납니다.

* ‘화천생활실내체육관’ 인근에 위치하여 체육 시설 이용이 용이할 수 있습니다.

* 생활 편의시설 및 교육 시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련

* 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

* 토지상에 타인 소유의 제시외 건물(노래방)이 소재하고 있으며, 이는 토지의 온전한 사용 수익에 일부 제한이 될 수 있습니다. (단, 감정평가 시 토지에 포함하여 평가되었으며, 경제적 가치 미미 및 이동 용이성을 고려하였습니다.)

* 공부상 지목은 '잡종지'이나 현황은 '대(주상용 건부지)'로 이용 중이므로, 실제 이용과 공부상 지목의 차이를 인지해야 합니다.

6.2. 건물 관련

* 건물 내부 확인이 폐문, 부재 등으로 인해 불가능하여, 외부 관찰 및 도면에 의해 작성된 정보이므로 실제 내부 구조 및 이용 상태는 상이할 수 있습니다.

6.3. 기타

* 유동화물건, 공동담보 물건으로 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

* 토지 위 수목 등 경제적 가치가 미미한 제시외 물건은 토지에 포함하여 감정평가되었으나, 실제 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

* 제공된 정보 내에서는 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 강원도 화천군에 위치한 근린시설 및 주택 복합 용도의 부동산입니다.

* 토지 및 건물에 대한 전반적인 감정가는 높게 책정되어 있습니다.

* 다수의 권리 관계가 존재했으나, 현재 말소기준권리 하단의 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인은 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 지적 경계 불분명, 타인 소유 제시외 건물 존재, 건물 내부 확인 불가 등은 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 현장 확인 및 추가 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 토지 및 건물 일괄매각으로, 용도 변경 및 복합 활용 잠재력이 있습니다.

* 근린생활시설 및 주택으로의 복합 이용이 가능한 구조입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 1,620,511,000원입니다.

* 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 희망 입찰가를 산정하되, 실제 현장 조사 결과, 주변 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* (참고: 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 위한 추가 데이터가 부족하므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황에 따른 추가 분석을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.