나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53252 [1] 경기도 시흥시 장현동 671-4 시티프론트561더식스 9층903호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 남측 인근에 위치하며 주위는 관공서, 업무용 빌딩, 오피스텔, 근린상가, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하여 대 중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상10층 중 9층 903호(기호1), 9층 904호 (기호2)로서 외벽 : 외장 판넬, 석재 및 칼라 페어그라스 창 마감. 내벽 : 몰탈 및 석고판넬위 페인팅 마감. 창호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

*기호1 : 공부상 용도는 업무시설(사무실)임. *기호2 : 공부상 용도는 업무시설(사무실)임.

설비내역

본건 기호1,2는 공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 업무시설(사무소), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 주위로 소로3류, 중로1류, 중로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2021-05-17), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2021-05-07)(특 수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-07)(집 산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공 공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1,2의 임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 업무시설(사무실)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 시흥시 장현동 671-4, 시티프론트 561 The Six 9층 903호에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 안산지원 2025타경53252 (1)

* 물건종별: 집합건물

* 소재지: 경기도 시흥시 장현동 671-4, 시티프론트 561 The Six 9층 903호 (도로명주소: 경기도 시흥시 시청로 33)

* 건물명: 시티프론트 561 The Six

* 용도: 업무시설 (공부상 용도는 업무시설(사무실)임)

* 감정가: 226,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 8.29㎡ (약 2.51평)

* 토지 지분: 8.29㎡ (약 2.51평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

* 건물 지분: 29.84㎡ (약 9.03평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 해당 층 9층 (총 10층 중)

* 준공일: 2023년 06월 29일 (사용승인일)

* 건축물 연면적 (해당 동): 13,156.54㎡ (약 3,979.89평)

* 대지 면적 (해당 동): 1,575.9㎡ (약 476.73평)

* 건폐율: 56.51%

* 용적률: 498.8%

2. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 장현동에 위치하며, 시흥시청 남측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

* 주위 환경: 관공서, 업무용 빌딩, 오피스텔, 근린상가, 단독주택, 아파트 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* 교통 편의성: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철역도 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로: 단지는 소로3류, 중로1류, 중로3류와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다양한 도로 및 공공주택지구 관련 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 권리관계를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2023년 09월 15일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권 (채권금액: 357,600,000원)입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2): 매매 신탁재산의 처분으로 인한 말소 예정 건입니다.

* 근저당권 (을1): 말소기준권리로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임의경매개시결정 (갑3): 서울경서농업협동조합에서 신청한 건으로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 357,600,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 명시된 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 파악되지 않고 있습니다.

본 물건의 공부상 임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금이 없는 것으로 조사되었습니다. 그러나 대항력이 있는 임차인이 존재하고 보증금 또는 차임이 미상일 가능성이 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다. (규칙 7 준수)

4. 상권분석

본 물건은 시흥시청 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 우수하며, 주변에 다양한 종류의 상업 및 업무 시설이 혼재하고 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 주요 입지: 시흥시청을 중심으로 한 행정 및 상업 중심지 인근에 위치합니다.

* 업무 및 상업 밀집 지역: 업무용 빌딩, 오피스텔, 근린상가 등이 밀집해 있어 관련 종사자 및 이용객을 대상으로 한 비즈니스 기회가 있습니다.

* 건물 내 업종: 건물 자체적으로도 업무시설과 근린생활시설이 함께 운영되고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 지역은 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린상가 및 상업지구에 다양한 편의시설(마트, 식당, 은행 등)이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 관공서 접근성: 시흥시청이 인접하여 각종 민원 처리 및 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 교통 환경: 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 시내외 이동이 원활합니다.

* 주거 및 업무 복합단지: 오피스텔, 주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 목적 모두를 고려할 수 있는 환경입니다.

* 주변 시설 검색 결과: (시흥시청, 장현지구 중심상업지구 인근) 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 공장, 유해 시설 등은 인근에 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

투자에 앞서 다음과 같은 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 공부상 용도: 본 물건의 공부상 용도는 업무시설(사무실)로 되어 있습니다. 주거용 등 다른 용도로 사용하기 위해서는 용도 변경 가능성 및 관련 규제 확인이 필요합니다.

* 임대 관계의 불확실성: 현재 임대 관계가 미상이며, 인수할 보증금이 없는 것으로 나타났으나, 실제 점유 현황 및 임차인의 대항력 여부를 반드시 사전에 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시청 인근의 우수한 입지에 자리한 업무시설입니다. 편리한 교통 환경과 다양한 생활 편의시설, 관공서 접근성을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높은 것으로 판단됩니다. 특히 장현지구 개발 계획과 맞물려 향후 지역 발전 가능성이 기대됩니다. 다만, 공부상 용도 제한 및 임대 관계의 불확실성은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 시흥시청 인근의 탁월한 입지 조건

* 잘 갖춰진 교통망 (대중교통 및 차량 접근성 우수)

* 주변의 복합적인 상업 및 업무 지구로 인한 시너지 효과

* 향후 시흥시 지역 발전 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 226,000,000원입니다.

제시된 정보를 바탕으로, 법원 경매 절차에 따라 매각으로 소멸되는 권리를 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 검토해볼 것을 제안합니다.

이는 시세, 현장 조사 결과, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.