나이스옥션 법원경매 안산 2025타경802 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1428-12 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 주거지대가 형성되어 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 공동주택(다세대주택) 내 4층 402호로 외벽 : 석재 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방, 위생, 급배수, 공동현관 보안설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 안산시 상록구 사동 1428-12) 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 다세대 주택으로 이용 중임.
2. 제시외 건물 평가 및 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 안산지원 2025타경802 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1428-12 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 122,702,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적정보

토지면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

토지지분: 28.4㎡ (약 8.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.56㎡ (약 16.81평)

건물지분: 55.56㎡ (약 16.81평)

건물 제시외면적: 14.04㎡ (약 4.25평)

총 평가대상 면적 (건물 본건+제시외): 69.60㎡ (약 21.05평)

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 이

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 제시외 건물 평가 및 매각 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 주거지대가 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 집합건물 등기부상 소유권 변동 이력이 다수 확인되며, 말소기준권리는 2023년 4월 13일 접수된 이운서 씨의 전세권설정(을9)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 후순위 권리인 가압류(서민금융진흥원, 국민행복기금, 주택도시보증공사) 및 압류(안산시) 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 350,493,840원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인 이운서 씨가 있으며, 보증금 125,000,000원에 차임은 0원입니다.

전입일자는 2021년 10월 15일이며, 대항력이 있습니다.

확정일자는 2023년 4월 13일, 배당신고일자는 2025년 8월 22일입니다.

다만, 본 경매 사건의 권리분석 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 별도로 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. (말소기준권리가 임차인의 전세권 설정일이며, 해당 권리가 말소될 예정이기 때문입니다.)

4. 상권분석

본건은 주거지대 내에 위치하여 다세대주택, 단독주택 등과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 초등학교가 인접해 있어 학생 및 학부모 관련 상권의 배후 수요가 존재하며, 주거 지역으로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 대중교통 이용 편리

* 편의시설: 근린생활시설 인접, 공원 위치

* 교육시설: 초당초등학교 인접

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 권리분석상 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 전입 및 확정일자, 배당신고일자 등을 종합적으로 고려 시, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 매입 시 관련 규정 준수가 필요합니다. (현재 지정기간 만료되었으나, 향후 재지정 가능성 등 유의)

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구의 주거지대에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 보통 수준입니다. 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 대항력있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 분석되어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익률 확보가 기대됩니다.

* 명도 리스크 감소: 인수 보증금 0원으로 분석되어, 명도 관련 금전적 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거지 입지: 초등학교 및 근린생활시설과 인접하여 주거 선호도가 높은 지역입니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 및 감정가, 그리고 본건의 면적과 층수 등을 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 적정 가치는 약 1억 3천만원 이상으로 판단됩니다. 임차인 관련 리스크가 해소된 점을 감안하여, 입찰가는 133,000,000원 내외로 산정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 122,702,000원 대비 약 108% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.