나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53249 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 823-3 리치캐슬 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '본오중학교' 북측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕) 5층건 내 2층 202호로서,
외벽 : 석재타일붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 (탐문사항)
창호 : 샷쉬 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형에 가까운 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)
(본오중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(본오초)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등.
용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 민간임대주택으로 등록되어 있음.
- 건축물현황도상 확장형 발코니 임.

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:박금봉)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서(2026.05.04.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53249 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 823-3 리치캐슬 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 273,000,000원

토지면적: 35.03㎡ (약 10.60평)

건물면적: 58.80㎡ (약 17.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

기타사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항: 주택도시보증공사(임차인:박금봉)로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.05.04.) 제출됨.

집행법원: 수원지방법원 안산지원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 북측 인근에 본오중학교가 위치하고 있어 교육 환경도 양호합니다. 주변 지역은 도시지역, 제1종일반주거지역 등으로 지정되어 있으며, 소음진동관리지역, 대기관리권역 등에 해당합니다. 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

2.2. 건축물 정보

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕) 5층 건물 내 2층 202호입니다. 2021년 9월 건축 허가를 받아 2022년 2월 사용승인된 신축 건물에 해당합니다. 건물 외벽은 석재타일붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 건축물 현황도상 확장형 발코니로 표기되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존(이재열, 2022.02.28), 소유권이전(오승훈, 2022.04.12), 압류(강서세무서장, 2023.02.07), 주택임차권(박금봉, 2024.03.18, 279,000,000원), 강제경매(주택도시보증공사, 2025.09.04, 279,000,000원), 압류(양천세무서장, 2025.11.18) 등의 권리가 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 279,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김정혜

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-01-22

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(임차인: 박금봉)

보증금: 279,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-04-11

확정일자: 2022-03-07

배당신고일자: 2024-03-18

대항력: 없음

비고: (주)HUG로부터 보증금 279,000,000원에 대한 임차권 등기가 되어 있으며, 매각으로 인해 소멸 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 강서세무서장의 압류(2023.02.07)입니다. 이보다 늦게 등기된 주택임차권(박금봉), 강제경매(주택도시보증공사), 압류(양천세무서장) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 대항력있는 임차인 관련 문구와 HUG의 확약서 제출은 주의 깊은 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근(2026년 3월) 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 보면, 2025년 신축된 "이안애" 단지에서 전용면적 약 49.42㎡(약 14.95평) 물건이 373,000,000원에 거래되었습니다. 같은 단지 내 다른 물건(약 71.19㎡, 약 21.53평)은 385,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 이는 평당 약 2,495만원 ~ 1,788만원 수준입니다. 본건(약 17.79평)을 고려할 때, 유사 면적의 시장가는 3억 1천8백만원 이상으로 추정됩니다.

4.2. 시장 동향

안산시 상록구 본오동 지역은 지속적인 개발과 도시 정비 사업으로 인해 주거 가치가 상승하고 있으며, 신축 도시형생활주택에 대한 수요가 꾸준한 것으로 파악됩니다. 최근 거래 사례들은 신축 건물의 높은 가치를 반영하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 본오중학교가 위치하며, 본오초등학교 등도 인접해 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 공원 등이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(임차인:박금봉)가 보증금 279,000,000원에 대한 우선변제권을 주장하지만, 대항력은 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 매각으로 인해 해당 임차인의 권리가 소멸됨을 전제로 하며, 보증금 반환은 낙찰자가 아닌 경매 절차 내에서 해결될 가능성이 높습니다. 그러나 만약 경매 배당 과정에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 임차인이 매수인을 상대로 추가적인 법적 조치를 취할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 명시된 점은 이러한 가능성을 시사합니다.

6.2. 기타 리스크

본건의 감정평가액(273,000,000원)이 주택도시보증공사(임차인:박금봉)의 보증금(279,000,000원)보다 낮습니다. 만약 본건이 감정가 이하로 낙찰될 경우, 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 위험이 존재하며, 이는 잠재적인 분쟁 요소가 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 수리비 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 주거 밀집 지역에 위치하며, 학교, 상업 시설, 교통 등 생활 인프라가 양호합니다.

* 높은 시장 가치: 주변 신축 다세대 주택의 매매가가 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다. (임차인 관련 확약서가 유효하다는 전제 하에)

8. 종합 의견

본건은 신축 건물로서 입지 조건이 양호하고 주변 시세 대비 저평가될 가능성이 있는 물건입니다. 다만, '대항력있는임차인' 표기 및 주택도시보증공사(임차인:박금봉)와의 복잡한 인수 조건 변경과 확약서 제출은 주의 깊은 권리 분석과 현장 조사를 필요로 합니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 경매 절차 및 확약서 내용을 면밀히 검토한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세(약 3억 1천8백만원 ~ 4억 4천만원)와 감정가(2억 7천3백만원), 그리고 주택도시보증공사 임차 보증금(2억 7천9백만원)을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

본 입찰가 범위는 시장 시세와 감정가를 반영한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태, 임차인과의 협상 가능성, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 특히 주택도시보증공사(임차인:박금봉)의 확약서 효력 및 배당 관련 여부를 철저히 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.