나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53200 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 832-1 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""각골초등학교"" 서측 인근에 소재하는 다세대주택으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임

교통상황

본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층건 (사용승인일 : 2001.10.29)으로

외벽 : 적벽돌치장 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 이중창호 구조임

이용상태

방3, 화장실2, 거실, 주방 및 식당, 베란다로 이루어진 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형상의 토지로 다세대주택건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 폭 약 6m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(각골초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53200 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 832-1 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 2900만원

토지 면적: 24.78㎡ (약 7.5평)

건물 면적: 59.96㎡ (약 18.1평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이

사용승인일: 2001년 10월 29일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '각골초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역임. 전반적인 주거환경은 무난한 수준으로 평가됨.

교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(각골초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상).

1.2. 권리분석

감정가: 129,000,000원

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2020년 7월 31일 안산세무서장의 압류 (과-티84919).

* 총 등기부채권액: 752,000,000원 (주택도시보증공사 가압류 752,000,000원, 이영미 강제경매 130,000,000원 포함).

* 매각으로 소멸되는 권리: 압류, 가압류, 강제경매 등 등기된 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2016년 2월 12일

* 배당신고일자: 2025년 9월 2일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 상기 임차인 이 는 대항력이 있으나, 배당신고일자 및 보증금(130,000,000원)이 명시되어 있으며, 권리분석상 '인수 보증금 합계 0원'으로 판단되어 경매 절차를 통해 보증금이 배당될 것으로 예상됨. 이는 임차인이 채권자로서 배당받을 금액이 보증금 전액을 충당하거나, 낙찰가의 배당 순위상 보증금 전액을 회수할 수 있을 것으로 보임. 그러나 실제 배당 순위 및 최종 배당 금액 확정은 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있음.

1.3. 상권분석

인근 환경: 본건은 각골초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있음.

주변 유사 물건 시세:

* 최근(2026년 3월) 실거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 건축된 노후 건물(2009년 준공)의 경우, 전용면적 84.8㎡ 물건이 2억 3천만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 27.1만원 수준임.

* 최신 건물(2025년 완공 추정)인 '이안애' 브랜드의 경우, 전용면적 49.42㎡ 물건이 3억 7천 3백만원(㎡당 약 75.5만원), 71.19㎡ 물건이 3억 8천 5백만원(㎡당 약 54.1만원)에 거래되었음.

* 이는 본건(2001년 준공)과 비교했을 때 신축 건물은 가격이 높고, 노후 건물은 상대적으로 낮게 형성됨을 보여줌.

* 감정평가액 1억 2900만원은 59.96㎡ 면적에 대한 ㎡당 감정가가 약 215만원 수준으로, 제공된 주변 시세(특히 노후 건물 기준 ㎡당 약 27.1만원) 대비 매우 높은 감정가임. 이는 감정가가 시세보다 현저히 낮게 책정되었거나, 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황 괴리가 크다는 점을 시사함.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 중 4층 401호이며, 사용승인일은 2001년 10월 29일임. 내부는 방 3개, 화장실 2개, 거실, 주방, 베란다로 구성되어 있음.

편의시설: 인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주차: 지상 주차장 구비.

난방: 도시가스 개별난방.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 임차인 이 의 보증금 1억 3천만원이 인수되지 않는 것으로 분석되나, 배당 절차 및 최종 배당액 확정을 통한 명확한 확인이 필요함. 만약 배당으로 전부 회수되지 않을 경우, 명도 과정에서 추가적인 비용이나 분쟁이 발생할 가능성이 있음.

건물 노후화: 2001년 준공으로 건축된 지 20년 이상 경과하여 내부 마감재 노후화, 설비 교체 필요성, 단열/방음 등 성능 저하 가능성이 있음. 이는 향후 유지보수 비용 증가로 이어질 수 있음.

토지이용계획상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있음. (단, 일반적인 국내 실수요자에게는 큰 영향 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 각골초등학교 인근 주거지역에 속해 있음.

대항력있는 임차인이 존재하나, 권리분석상 보증금 인수 부담은 없는 것으로 예상됨.

건축 연도가 2001년으로 노후화가 진행되었으나, 제공된 주변 시세 및 실거래 사례를 분석한 결과, 감정가 1억 2900만원은 시장 가치 대비 상당히 낮은 수준으로 판단됨.

부동산 강제경매 물건으로, 채권자가 이 이며 임차인 이 와 성이 같다는 점은 특이사항으로 고려될 수 있으며, 이는 보증금 배당과 연관될 가능성이 있음.

1.7. 투자 포인트

저평가 가능성: 감정가 1억 2900만원 대비 유사 연식 건물 기준 추정 시장 가치가 약 1억 6천만원 이상으로 판단되어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 높음.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되어 권리관계는 비교적 명확함.

초등학교 인접: 각골초등학교와 인접하여 자녀가 있는 세대에게 선호될 수 있는 입지 조건을 갖춤.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 2900만원입니다. 제공된 주변 시세 분석 결과, 유사 연식(2009년 준공)의 물건 시세는 ㎡당 약 27.1만원으로, 본건(59.96㎡)의 경우 약 1억 6245만원 수준으로 추정됩니다.

최신 건물(2025년 준공 추정)의 경우 ㎡당 54만~75만원 수준으로, 이는 본건과 직접 비교하기 어렵습니다.

따라서, 감정가 1억 2900만원은 현재 시장 시세 대비 상당히 낮은 수준으로 판단됩니다.

대항력있는 임차인의 보증금 1억 3천만원이 인수되지 않는다는 점을 고려하면, 본 물건은 현재 감정가보다 높은 가격으로 낙찰될 가능성이 높습니다.

안정적인 투자를 위해서는 보수적으로 감정가 대비 10~20% 이상, 즉 1억 4천만원 ~ 1억 5천 5백만원 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

시장 시세(약 1억 6천만원 이상)를 고려하여 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원까지도 고려할 수 있으나, 경쟁 입찰 상황을 면밀히 파악하여 결정해야 합니다.

본 건의 최적 예상 입찰가는 약 1억 6천만원 수준으로 제안합니다. (경쟁 상황에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.