나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53251 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 591-3 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "호동초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서 외벽: 벽돌마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 가장형의 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산성호중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 김소미)로부터 2026.4.3.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53251 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 591-3 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 150,000,000원

토지면적: 34.05㎡ (약 10.30평)

건물면적: 73.43㎡ (약 22.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

총면적: 625.86㎡ (약 189.34평)

사용승인일: 2001년 07월 27일

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트조)

층수: 4층 건물 내 2층 202호

2. 입지조건

위치: 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "호동초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 02월 07일 강서세무서장의 압류 (갑6) 입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 김 의 승계인)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 28일

* 확정일자: 2022년 03월 28일

* 배당신고일자: 2023년 12월 14일

* 대항력: 없음 (본건 물건명세서 및 HUG 확약서 근거)

특이사항:

* 주택도시보증공사(양도 전 임차권자 김 )로부터 2026년 04월 03일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 본 확약서에 따라 임차인의 대항력은 소멸되었으며, 낙찰 시 인수하는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

주변 시세:

* 2026년 7월 2일, 본건과 유사한 면적(73.155㎡)의 '이레하이츠빌라' (2002년 준공)가 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 4일, 면적이 작은 '태인어울림B(622-18)' (2014년 준공)가 165,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 2일, 면적이 더 넓은 '대영렉스빌B동' (2010년 준공)가 185,000,000원에 거래되었습니다.

본건 면적(73.43㎡)과 유사한 이레하이츠빌라의 실거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 감정가 150,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인근 지역 다세대주택의 전반적인 시세는 150,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설: "호동초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

편의 시설: 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: HUG의 확약서 내용이 실제 법적 효력 및 이행 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 가능성이 존재합니다. 확약서의 최종 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건물 노후도: 2001년 준공된 건물로 약 25년이 경과하여 향후 리모델링 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 규제:

* 상대보호구역(안산성호중)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호와 관련된 규제가 일부 적용될 수 있습니다.

* 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있어 차량 통행이나 건축에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하였으나, HUG의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없는 상태로 정리되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

인근 실거래가 추이를 고려할 때, 감정가 150,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

건축 연차가 20년을 초과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 계획 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 보증금 0원으로 권리상 부담이 적습니다.

* 인근 실거래가 대비 합리적인 감정가로 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 안산시 상록구 일동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 초등학교 등 교육 시설 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 150,000,000원

주변 시세 분석: 본건과 면적(73.43㎡)이 유사한 '이레하이츠빌라'(73.155㎡)의 최근 실거래가 150,000,000원을 기준으로, 감정가는 시세와 부합하는 수준입니다.

인수 보증금: 0원 (HUG 확약서 근거)

최적 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 155,000,000원

본건의 경우, 권리상의 큰 부담이 없고 시세 반영이 잘 된 감정가임을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 148,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.