나이스옥션 법원경매 안산 2025타경811 [1] 경기도 광명시 철산동 261 파보레 2층137호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 '7호선 철산역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공공시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 노선상가지대로서，제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 철산역이 위치하여 대중교통 상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건내 제2층 2층 137호외 1개호로서 외벽 : 외장타일 붙임마감 등. 창호 : 사시 창호임.

이용상태

기호 1 : 집합건축물대장상 판매및영업시설(기타소매시설)임. 기호 2 : 집합건축물대장상 근린생활시설임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서 상업용의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 외곽도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m) (국지도로) (접합), 대로2류(폭 30m~35m) (접합), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호) 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25 /국토교통부 제2025-1058호).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상. - 재건축예정으로 건물 출입구가 폐쇄되어 접근이 불가함.

물건 비고

1. 재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
2. 현황 및 감정시 재건축 예정으로 모든 출입구 폐쇄되어 출입이 통제되었음.
3. 감정평가는 건축물현황도에 의하여 작성되었으므로 입찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 안산지원 2025타경811 (1)

소재지: 경기도 광명시 철산동 261 파보레 2층 137호

용도: 판매시설 (집합건축물대장상 판매 및 영업시설, 근린생활시설 등)

감정가: 69,000,000원

토지 면적: 2.04㎡ (약 0.62평)

건물 면적: 4.96㎡ (약 1.50평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

1.2. 권리 정보

채권자: 박OO

채권 총액 (경매 신청 금액): 258,700,000원 (강제경매개시결정)

특이사항: 재건축구역, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 '7호선 철산역' 남서측 인근에 위치함.

주위는 공공시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 노선상가지대임.

제반 주위 환경은 무난한 편임.

2.2. 교통 편의성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 철산역이 위치하여 대중교통 상황이 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2025-09-05 접수된 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정 (박OO 채권)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 대지권 목적 토지 별도등기(을구 7번 구분지상권설정등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

그 외 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상임.

4. 상권 분석

4.1. 업종 분석

집합건축물대장상 본건의 주요 용도는 판매시설 및 근린생활시설 등으로 확인됨.

주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 혼재하고 있음.

4.2. 경쟁 환경

철산역 인근 상권은 유동인구가 많으나, 경쟁 또한 치열할 것으로 예상됨.

소규모 면적으로 인해 특정 업종에 대한 집중도가 높을 수 있음.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 인접해 있어 이용이 편리함.

5.2. 교육 시설

본건은 광명광덕초등학교와 가깝지만, 해당 교육청에 문의하여 보호구역 관련 사항을 확인해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축 관련 리스크

본건은 재건축구역으로 지정되어 있어 향후 재건축 진행에 따른 변동 가능성이 있음.

재건축 예정으로 인해 현재 모든 출입구가 폐쇄되어 출입이 통제되었음. (감정 시점 및 현재)

6.2. 재매각 관련 리스크

본건은 재매각 물건으로, 최초 입찰에서 유찰되었거나 매각이 취소된 이력이 있음.

특별 매각 조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임.

6.3. 인수 대상 권리

을구 7번의 구분지상권설정등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 함. (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

6.4. 접근성 제한

재건축 예정으로 인해 건물 출입구가 폐쇄되어 현재 접근이 불가한 상태임. 이는 실제 현장 확인에 제약을 줌.

7. 투자 포인트

철산역 역세권에 위치하여 기본적인 유동인구 확보가 용이한 지역임.

소형 면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮을 수 있음.

향후 재건축 사업 진행 시 시세 차익 기대 가능성 (불확실성 존재).

8. 종합 의견

본건은 경기도 광명시 철산동 역세권에 위치한 소형 판매시설로, 재건축구역이라는 특성을 가지고 있음.

재매각 물건이며, 현재 건물 출입이 통제되고 재건축 예정으로 인한 접근 제한 등 여러 리스크 요인이 존재함.

말소되지 않는 구분지상권 등 인수해야 할 권리도 확인되었으므로, 입찰 전 권리관계와 현황에 대한 면밀한 조사가 필수적임.

재건축 사업 진행 여부 및 구체적인 내용, 인수되는 권리의 영향 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금(임차인 관련)이 0원이므로, 감정가 69,000,000원을 기준으로 산정함.

재건축 예정, 재매각, 접근성 제한, 인수 권리 등의 리스크를 고려하여 감정가 대비 할인율을 적용하는 것이 합리적임.

따라서, 예상 입찰가는 보수적으로 감정가의 70~80% 수준인 약 48,300,000원 ~ 55,200,000원 사이로 제안함.

단, 이는 시장 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.