나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53223 [1] 경기도 시흥시 은행동 644 시흥은계호반써밋플레이스 1306동 4층409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 프로퍼티 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은빛초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물(시흥은계호반써밋플레이스 제1306동 제4층 제409호 외 1개호)로서 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물내 4층 409호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 2019.05.08)

외벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 35미터 서측, 남측, 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(2021-04-01)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53223 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 644 시흥은계호반써밋플레이스 1306동 4층 409호

건물명: 시흥은계 호반써밋플레이스

용도: 오피스텔

건축물 현황:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 내 4층 409호

사용승인일: 2019년 05월 08일

감정가: 149,000,000원

면적:

토지면적: 13.69㎡ (약 4.14평)

건물면적 (전용면적): 35.06㎡ (약 10.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이

특이사항: 유동화물건, 중복사건

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주위 환경

본 물건은 경기도 시흥시 은행동 소재 은빛초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2. 교통 및 도로 상황

차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 사정은 인근 버스정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준입니다.

동측으로는 노폭 약 35미터, 서측, 남측, 북측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.1. 3. 지역 지구 및 규제 사항

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

또한 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 국지도로로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

외국인 등의 주택거래에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을3 근저당 (우리은행, 2022-02-04, 107,400,000원)

매각으로 인해 소멸될 권리:

을3 근저당 (우리은행)

을8 근저당 (이춘기)

갑9 압류 (시흥시)

갑10 임의경매 (이춘기)

갑11 임의경매 (유아이제사십차유동화전문유한회사)

갑12 압류 (시흥시)

(상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

지상권 (등기부상 해당 내용 확인되지 않음)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

등기부채권 총액: 207,400,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 시흥은계호반써밋플레이스 내 업무시설(오피스텔)로, 단지 내에 근린생활시설 및 인근에 공동주택(아파트)과 학교가 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

주변 상업 시설 및 주거 시설과의 연계성이 좋으며, 은빛초등학교가 인접해 있어 학생 및 학부모 유동인구 확보가 가능합니다.

대중교통 접근성이 양호하여 외부 유동인구 유입도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

* 건물 내 및 인근 근린생활시설 이용 편리

교육시설:

* 은빛초등학교 (북서측 인근)

교통:

* 단지 인근 버스정류장 위치, 대중교통 이용 용이

* 차량으로 주요 도로망 접근성 양호

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건: 경매 절차의 복잡성 및 추가적인 확인 사항이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 명도 진행 시 점유자와의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 요구됩니다.

* 다수의 압류 및 경매 개시 결정: 채권자 간의 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

* 외국인 토지거래허가구역: 외국인 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 사용승인)이며, 시흥은계지구 내의 우수한 입지에 위치한 오피스텔입니다.

입지 조건, 교통, 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 관계상 말소기준권리 이후의 등기사항은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 할 중요한 사항입니다.

유동화물건 및 중복사건의 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년식 건물로 비교적 최신 시설 유지

* 탁월한 입지: 시흥은계지구 내 생활 편의 시설 및 교육 시설 인접

* 복합 상권: 주거, 상업, 교육 시설이 밀집된 지역으로 배후 수요 풍부

* 잠재적 시세 상승: 은계지구 개발 완료에 따른 지역 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사 면적의 시흥은계 호반 써밋플레이스 오피스텔 매매가는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 22일: 14,800만원 (15층)

* 2025년 12월 20일: 14,700만원 (13층)

* 2026년 6월 27일: 15,000만원 (16층)

이 기간 동안 평균 매매가는 약 14,833만원 수준입니다.

본건의 감정가는 149,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정:

최근 거래 사례에서 13층, 15층, 16층의 거래가 모두 14,700만원에서 15,000만원 사이에 이루어졌습니다.

본건은 4층으로, 동일 건물의 고층 매물 대비 가격이 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

감정가 14,900만원 및 최근 평균 매매가 14,833만원을 고려할 때, 층수 차이와 경매 진행 상의 리스크(명도, 중복사건 등)를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 고려한 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 140,000,000원

* 상기 입찰가는 시장 시세 및 경매 물건의 일반적인 분석에 기반한 제안이며, 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 상세 권리 분석, 명도 가능성 평가, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.