나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53215 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 715-7 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 안산시 상록구 부곡동 소재 ""시랑초등학교"" 동측 인근에 위치하는 구분건물로서,
부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 조적조 평지붕 지하1층/지상3층 건 내 2층 201호로서,

외벽: 적벽돌 쌓기 및 석재 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(시랑초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(안산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기
관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음
진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가
구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~
2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 건물 전부에 대하여 주택임차권 등기 설정되어 있음.
(임차보증금 금: 105,000,000원 / 일부(금 5,000,000원)는 증액된 금액임.)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

2026. 2. 26. 신청채권자 서울보증보험주식회사(임차인 한국토지주택공사)로부터 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경53215 (1)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

1.2. 면적

토지면적: 33.30㎡ (약 10.07평)

토지지분: 33.3㎡ (약 10.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.94㎡ (약 19.95평) (전용면적)

건물지분: 65.94㎡ (약 19.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 건물 구조

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "시랑초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 및 조적조 평지붕 지하 1층, 지상 3층 건물 중 2층 201호입니다.

외벽은 적벽돌 쌓기 및 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

건물 내 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 제한

본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

지역 지구는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)이며, 소로 3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(시랑초등학교, 안산공업고등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가 구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2021년 10월 25일자 안산세무서장의 압류 (갑6) 입니다.

이 말소기준권리보다 선순위의 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 인해 말소되는 권리: 소유권이전 등기, 주택임차권 등기, 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등기 등이 말소될 예정입니다. (등기부요약 참조)

3.2. 임차인 분석

현재 본건 건물에는 주택임차권 등기(을10)가 설정되어 있으며, 임차인은 한국토지주택공사입니다.

임차인의 보증금은 105,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자: 2014년 10월 6일

확정일자: 2014년 9월 23일

배당신고일자: 2020년 11월 5일

대항력: 없음

본 건의 가장 중요한 사항은, 2026년 2월 26일 신청채권자인 서울보증보험주식회사(임차인 한국토지주택공사)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 내용의 확약서가 제출되었다는 점입니다.

이에 따라, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 현재까지의 등기 내용은 다음과 같습니다.

소유권 이전: 김명규 (2002.06.12), 김진영 (2009.09.21), 송희만 (2014.09.18)

주택임차권: 한국토지주택공사 (105,000,000원, 2014.09.18 접수, 2020.11.05 말소 예정)

압류: 안산세무서장 (2021.10.25, 말소기준권리)

가압류: 서울보증보험주식회사 (2023.11.13, 203,500,000원, 말소 예정)

가압류: 서울보증보험 (2023.11.17, 120,000,000원, 말소 예정)

강제경매: 서울보증보험 (2025.09.01, 154,922,465원, 사건번호 2025타경53215, 말소 예정)

등기부채권 총액: 428,500,000원

4. 상권 분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

최근(2026년 7월) 주변 다세대주택의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2017년 건축, 53.40㎡(전용면적) 규모의 다세대주택이 16,600만원에 거래되었습니다. (평당 약 310.8만원)

* 2016년 건축, 52.17㎡(전용면적) 규모의 다세대주택이 14,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 268.3만원)

* 2001년 건축, 59.94㎡(전용면적) 규모의 다세대주택이 12,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 213.5만원)

본건은 1997년 건축된 65.94㎡(전용면적) 다세대주택입니다.

인근 유사 면적 및 건축 연도의 매물 거래 사례를 비교 분석할 때, 본건의 감정가(119,000,000원)는 최근 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

가장 유사한 거래 사례인 2001년 건축, 59.94㎡ 주택이 12,800만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 현 시세는 약 140,000,000원 이상으로 추정할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 및 편의시설

본건은 "시랑초등학교"와 "안산공업고등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 편의시설 이용이 편리합니다.

반경 1km 내외에 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 접근성도 보통 수준으로 판단됩니다.

주변 시설에 대한 특별한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 특이사항

본건은 임차인(한국토지주택공사)의 대항력 포기 및 잔여 보증금 반환 청구권 포기 확약서가 제출된 상태입니다. 이는 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없다는 점에서 리스크를 줄여주지만, 확약서의 법적 효력 및 관련 절차를 철저히 검토해야 합니다.

법원 문건상 '말소 예정'으로 표시된 권리들이 실제 매각으로 인해 모두 소멸되는지 최종적으로 확인해야 합니다.

6.2. 기타 제한사항

토지이용계획상 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 용도 변경 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 등이 토지를 취득할 경우에 해당하므로 일반적인 국내 매수자에게는 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 시랑초등학교 인근에 자리 잡고 있어 주거 환경 및 교육 환경이 비교적 양호합니다.

부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 서울보증보험주식회사입니다.

가장 주목할 점은 임차인(한국토지주택공사)이 대항력을 포기하고 잔여 보증금에 대한 매수인 청구권을 포기한다는 내용의 확약서가 제출되어, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 것입니다. 이는 본건의 가장 큰 장점이자 리스크 해소 요인입니다.

감정가는 119,000,000원이나, 최근 유사 부동산 거래 사례를 볼 때 시세보다 낮게 평가된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 대항력 포기 확약서로 인해 105,000,000원의 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 주거 및 교육 환경: 초등학교와 인접해 있고 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 시세 대비 저평가된 감정가와 인수 부담 없음으로 인해 시세 차익 및 실거주 목적 모두 고려 가능합니다.

* 안산시 도시 개발 계획: 안산시의 지속적인 도시 개발 및 인프라 개선에 따른 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 65.94㎡이며, 감정가는 119,000,000원입니다.

인근 유사 면적의 다세대주택 최근 매매 사례(평당 약 2,135,000원 ~ 3,108,000원)를 분석한 결과, 본건의 추정 시세는 약 140,000,000원 ~ 175,000,000원 수준으로 판단됩니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점과 감정가의 저평가 가능성을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가 이상으로 접근해야 할 것으로 예상됩니다.

가장 유사한 거래 사례(2001년 건축, 59.94㎡, 12,800만원, 평당 약 213.5만원)를 기준으로 본건 65.94㎡의 가치를 산정하면 약 140,770,000원 수준입니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최초 입찰가로 135,000,000원을 제안합니다.

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