나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42469 [1] 경기도 평택시 고덕동 2251-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은감정 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 고덕동 소재 ‘고덕동행정복지센터’ 남서측 직선거리 약700미터 지점에
위치하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다가구주택, 주상복합부동산 등이 밀집하여 소재
하는 주거지대로서 남동측 근거리에 고덕국제화계획지구일반산업단지(삼성전자)가 위치
함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 직선거리 약2.3km
지점에 서정리역이 위치하고, 남서측 직선거리 약1.8km지점에 평택고덕I.C(평택제천간
고속도로)진출입로가 위치함.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭15미터, 북동측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건으로서
외벽 : 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.
높이 : 14.91m.

이용상태

1층 : 근린생활시설
2층 : 주택2가구
3층 : 주택2가구
4층 : 주택1가구
(별첨 건물개황도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안
개폐설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

본 건물의 의뢰목록상 소재지번은 ‘경기도 평택시 고덕면 여염리 4594-5번지’ 이나 행정
구역변경으로 인한 지번주소 변경으로 현황 및 일반건축물대장상 ‘경기도 평택시 고덕동
2251-5번지’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 최저매각가격은 제시외 건물 가액이 포함된 가격임.
2. 목록1은 목록2 건물의 부지로 사용 중이며, 목록2 건물 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택으로 사용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42469 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2251-5

용도: 다가구주택 (1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택)

감정가: 2,534,579,200원

토지면적: 246.10㎡ (약 74.46평)

건물면적: 441.98㎡ (약 133.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함, 최저매각가격은 제시외 건물 가액 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 병점신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치하며, 고덕동행정복지센터에서 남서측으로 약 700미터 지점에 소재합니다. 주변 일대는 비슷한 규모의 다가구주택 및 주상복합 부동산이 밀집한 주거지역을 형성하고 있습니다. 남동측으로는 고덕국제화계획지구일반산업단지(삼성전자)가 근거리에 위치하여 직주근접 배후 수요가 기대됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측으로는 약 2.3km 거리에 서정리역이 위치하며, 남서측으로는 약 1.8km 거리에 평택고덕I.C.(평택제천간 고속도로) 진출입로가 있어 광역 교통망 이용이 수월합니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지는 남동측으로 폭 15미터, 북동측으로 폭 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 편리한 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 2월 18일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의의 근저당권 (을1, 토지)으로, 최선순위 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부는 별도 확인 필요).

등기부채권 총액(토지): 1,416,000,000원

등기부채권 총액(건물): 1,666,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-10. 대항력 없음.

* 주식회사이 : 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-10, 배당신고일자 2025-09-10. 대항력 없음.

- 해당 임차인은 대항력이 없으나, 250,000,000원의 보증금이 존재하므로 배당 여부 및 최종 인수 보증금 여부를 반드시 확인해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없는 것으로 보이나, 배당 상황에 따라 변동 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 고덕동 일대는 유사 규모의 다가구주택 및 주상복합 건물이 밀집한 주거지역입니다. 인근에 고덕국제화계획지구일반산업단지(삼성전자)가 위치하여 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 1층 근린생활시설은 지역 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

인근 버스정류장 소재, 서정리역 및 평택고덕I.C. 접근 용이.

5.2. 편의시설 및 혐오시설

(일반적인 조사에 따르면) 고덕동행정복지센터가 근거리에 위치하며, 주변으로 상업시설 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 다수의 학교 및 공원이 인근에 위치하여 주거 환경이 양호한 것으로 파악됩니다. 주변 지역 조사 결과, 본 물건으로부터 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부: 관계인 부재로 인한 내부 이용상태 파악에 한계가 있으며, 건축물현황도 및 탐문조사에 의거한 정보이므로 현장 확인 시 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이 기간 동안 외국인(법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 허가가 필요합니다. (국내법인 또는 개인 낙찰 시 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 향후 매각 시 고려사항이 될 수 있습니다.)

* 공부와의 차이: 건물 주소지가 행정구역 변경으로 인해 변경된 사항(현황 및 일반건축물대장상 주소: 경기도 평택시 고덕동 2251-5번지)이 있으나, 이는 일반적인 행정 절차에 따른 것으로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임대관계 미상: 채무자/소유자 측에서 파악하고 있는 임대 관계는 없으나, 실제 임차인이 거주 중일 수 있으며, 관련 정보는 현장 조사 및 탐문으로 확인 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 삼성전자 산업단지 인근에 위치하여 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다가구주택과 근린생활시설이 복합된 건물로 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 교통 접근성 또한 우수합니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없어 보이나, 임차인 현황 및 건물 내부 상태 등은 추가적인 현장 조사 및 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 직주근접: 고덕국제화계획지구일반산업단지(삼성전자) 인근 위치로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 복합 용도: 근린생활시설과 다가구주택 혼합으로 다양한 수익 창출 기대.

* 우수한 교통망: 평택고덕I.C. 및 대중교통 이용 편리.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서 제공된 정보를 바탕으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 물건의 구체적인 상태, 향후 시장 전망, 과거 유사 물건의 낙찰가율 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 하므로, 반드시 경매 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.