나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42405 [1] 경기도 평택시 이충동 381 현대아파트 101동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 ""장당초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택, 주상용 건물, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지 여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건 내 6층 604호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 화장실, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승용승강기설비, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 등이 구비되어 있고, 출입문보안시스템, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(선형변경(2008.04.28.))(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(노루유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(소화데레사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(우경)<교육환경 보호에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42405 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 이충동 381 현대아파트 101동 6층604호

* 용도: 아파트

* 감정가: 337,000,000원 (3억 3천 7백만원)

* 토지면적: 43.44㎡ (약 13.14평)

* 건물면적 (전용면적 추정): 84.58㎡ (약 25.59평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 사용승인일: 1992년 10월 21일

* 건축연도: 1992년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 이충동 소재 "장당초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택, 주상용 건물, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지 여건은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로를 통해 외부 공공 도로와 연계되어 있음.

1.2. 건물 및 토지현황

* 건물구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물 내 6층 604호임. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있음.

* 이용상태: 본건은 방 3개, 거실, 주방, 화장실, 현관, 발코니 등으로 이용 중인 아파트임.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승용 승강기, 옥내 소화전, 화재 경보기, 지하 주차장, 출입문 보안 시스템, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형 평지로 현재 아파트 건부지로 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역

* 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역(노루유치원, 소화데레사유치원, 효명중고)

* 절대보호구역(우경)

* 비행안전제6구역(전술)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25. / 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상임.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 (2019.12.31. 접수, 한국주택금융공사 근저당권)

* 등기부채권 총액: 83,600,000원 (근저당) + 69,242,802원 (임의경매) = 152,842,802원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대차 관계는 미상으로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요함. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 면밀한 조사가 요구됨.

1.4. 상권분석

* 최근 매매 시세:

* 84.58㎡, 6층: 2026년 6월, 26,700만원

* 84.58㎡, 3층: 2026년 7월, 26,000만원

* 최근 84.58㎡ 면적 기준 실거래가는 평균 약 26,350만원 수준임.

* 최근 전월세 시세:

* 84.58㎡, 14층: 보증금 2,000만원, 월세 120만원 (2026년 5월)

* 84.58㎡, 3층: 보증금 0원, 월세 105만원 (사전 임차료 95만원) (2026년 5월)

* 84.58㎡ 면적 기준 월세는 약 105만원 ~ 120만원 수준으로 형성되어 있어, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보임.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설, 마트, 병원 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설: 장당초등학교, 노루유치원, 소화데레사유치원, 효명중고등학교 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편임.

* 단지 정보:

* 단지명: 이충현대아파트

* 총 세대수: 1,266세대 (14개 동)

* 총 주차 대수: 602대

* 최고층: 20층

1.6. 잠재적 리스크

* 명도 리스크: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있음 (임대차 관계 미상).

* 건물 노후화: 1992년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 재건축 관련 이슈가 발생할 가능성이 있음.

* 토지 이용 제한: 비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 제한 사항이 존재하여, 향후 재산권 행사나 개발에 제약이 있을 수 있음. (단, 토지거래허가구역은 외국인/법인/단체 대상 주택 취득에 한정됨)

* 감정가와 시세 괴리: 감정가 33,700만원 대비 최근 실거래가가 26,000만원~26,700만원 수준으로, 약 7천만원 가량의 시세 차이가 발생하고 있음. 이는 입찰가 산정 시 신중한 접근을 요구함.

* 주변 시설: 인근 지역 조사 결과, 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있어 혐오 시설 등의 직접적인 영향은 발견되지 않음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 이충동에 위치한 현대아파트로, 초등학교 및 각종 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 1992년 건축되어 다소 노후화되었으나, 84.58㎡ (약 25.59평)의 전용면적을 가진 아파트입니다. 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 점, 임차인 인수 부담은 없으나 명도 과정에서의 불확실성, 그리고 비행안전구역 등의 제한 사항은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 최근 전월세 데이터를 바탕으로 월세 105만원 ~ 120만원 수준의 꾸준한 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 장기적 가치 상승 잠재력: 평택시는 지속적인 개발 사업이 이루어지고 있어, 지역 전반의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 입찰가 전략: 감정가와 시세 간의 괴리가 크므로, 철저한 시세 조사를 통해 감정가 이하, 최근 실거래가 수준 또는 그보다 약간 높은 금액으로 입찰가를 설정하여 시세 차익과 임대 수익을 동시에 추구하는 전략이 유효할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 337,000,000원 (3억 3천 7백만원)

* 최근 매매가 (84.58㎡): 약 260,000,000원 ~ 267,000,000원 (2억 6천만원 ~ 2억 6천 7백만원)

* 최근 실거래가 평균: 약 263,500,000원 (2억 6천 3백 5십만원)

* 본건은 6층으로, 최근 6층 매매 사례 가격(26,700만원)을 참고합니다.

* 임차인 인수 보증금은 없으나, 명도 리스크, 건물 노후화, 법적 제한 사항 등을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 예상 입찰가 범위: 265,000,000원 ~ 285,000,000원 (2억 6천 5백만원 ~ 2억 8천 5백만원)

* 적정 입찰가 고려: 약 270,000,000원 (2억 7천만원) 수준에서 전략적으로 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.