나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42415 [1] 경기도 평택시 평택동 64-5 라페온빌2차 5층515호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 평택동 소재 ""평택역"" 북측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활
시설, 소규모 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중
교통 사정은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 5층 515호로서,

외 벽 : 복합판넬붙임 및 석재붙임 등 마감,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(아파트-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 각각 세로와 접하며, 1층 옥내 및 지하주차장을 갖추고
있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.
~2026.08.25., 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김정민)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

건물명: 라페온빌II

사건번호: 평택지원 2025타경42415 (1)

소재지: 경기도 평택시 평택동 64-5 라페온빌2차 5층515호

토지면적: 3.58㎡ (약 1.08평)

건물면적: 18.27㎡ (약 5.53평) - 전용면적

건축물 사용승인일: 2017년 08월 24일

건물 층수: 지하 4층, 지상 18층 중 5층 515호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 76,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 평택동에 위치하며, 평택역 북측 인근 지역에 소재함.

주변은 근린생활시설 및 소규모 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 소로 3류(폭 8m 미만)에 접함.

가축 사육 제한 구역 및 토지거래 계약 허가 구역(지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25., 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)에 해당함.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매 사건으로, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.08.08. 접수)임.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됨.

집합건물 등기부 요약상 을구 3번으로 김정민 씨의 주택임차권(104,000,000원)이 등기되어 있으나, 해당 임차권은 말소 예정임.

임차인 현황에 따르면 임차인 김정민 씨의 보증금은 104,000,000원이며, 2022년 12월 23일 전입, 2022년 11월 25일 확정일자를 받음.

그러나 본건의 특이사항 및 주의사항에 따르면, 임차인 김정민 씨는 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서를 제출함.

임차인 현황의 ‘대항력’ 항목에 ‘없음’으로 기재되어 있으며, 등기부등본 상 해당 임차권은 말소 예정으로 표시되어 있음.

따라서 본 경매 절차를 통해 매수 시 임차인의 보증금 104,000,000원을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됨.

인수 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

본건은 평택역 인근 상업지역에 위치하여 유동인구가 있는 지역임.

인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 지역 상권 활성화 가능성이 있음.

도시형생활주택(원룸형)으로 주거 수요 또한 존재할 것으로 예상됨.

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매/임대 정보 분석 시, 비슷한 시기에 지어진 2016년식 범규빌의 경우 21.2㎡ 면적이 2025년 11월 8,750만원에 거래되었음. 이는 3.3㎡당 약 1,380만원 수준임.

5. 생활정보

* 교통: 평택역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 편의시설 접근성이 양호함.

* 주거환경: 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 환경에 적합함.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조로 안전성이 확보되었으며, 개별난방 및 도시가스 설비가 갖춰져 있음.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 관련: 임차인의 대항력 없음 및 권리 포기 확약으로 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 법적 분쟁의 소지가 전혀 없다고 단정하기는 어려움. HUG 인수인계 조건 변경 및 임차인 확약서 내용을 면밀히 검토해야 함.

* 지역 내 공급 물량: 해당 지역 내 유사한 면적의 도시형생활주택 공급 물량에 따라 시세 변동 가능성이 있음.

* 토지거래 허가 구역: 외국인 또는 법인·단체가 주택을 취득하는 경우, 토지거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 평택역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 건축된 지 약 7년 된 신축급 건물임.

소규모 면적임에도 불구하고 입지 조건이 양호하며, 인근 시세 대비 감정가가 적정한 수준으로 판단됨.

가장 큰 특징은 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 우선변제권만 주장하며, HUG의 인수 조건 변경이 이루어진 점임. 이로 인해 매수인은 임차인의 보증금 104,000,000원을 인수할 부담이 없을 것으로 예상됨.

다만, 확약서 내용을 명확히 확인하고, 혹시 모를 분쟁 가능성에 대한 대비는 필요함.

전반적으로 소형 투자 물건 또는 실거주 목적으로 접근하기에 매력적인 물건으로 보임.

8. 투자 포인트

* 평택역 역세권 입지로 향후 시세 상승 기대 가능.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 신축급(2017년 준공) 건물로 하자 발생 가능성 낮음.

* 주변 유사 면적 대비 경쟁력 있는 감정가.

9. 예상 입찰가

감정가: 76,000,000원

주변 유사 면적(21.2㎡) 최근 실거래가: 87,500,000원 (2025년 11월)

상기 정보를 종합하여 분석한 결과, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

임차 보증금 인수 부담이 없고, 지역 내 시세 및 건물 상태를 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

적정 입찰가 범위: 72,000,000원 ~ 78,000,000원

목표 입찰가: 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.