나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42380 [1] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 170-35 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 ""모아미래도1차아파트"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건내 에이동 2층 201호로서,
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 4미터 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26~26.8.25 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자는 최선순위 전세권자 겸 임차인이나, 전세권자로서 배당요구를 한 것이므로 을구 9번 주택임차권등기[임차보증금 120,000,000원(1차,2차),전입일자 2021.11.2.,확정일자 (1차)2021.11.3.,(2차)2023.10.12.]는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42380 (1)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 170-35, A동 2층 201호 (경기도 평택시 당두길 18-1)

건물용도: 다세대주택

감정가: 1억 5,100만원

토지면적: 61.62㎡ (약 18.65평)

건물면적: 52.76㎡ (약 15.96평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OO

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 "모아미래도1차아파트" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준임.

* 토지이용: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로를 이용하고 있음.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 주식회사 아름다운행 (2021-04-05)

* 신탁말소: 주식회사 아름다운행 (2021-11-01)

* 전세권설정: 전준홍 (1억 2,000만원, 2023-10-18) - 말소기준권리이며, 매각으로 소멸됨.

* 주택임차권: 전준홍 (1억 2,000만원, 2024-10-29) - 전입 2021.11.02, 확정 2021.11.03 / 2023.10.12. 말소되지 않고 매수인에게 인수됨 .

* 가압류: 북인천신용협동조합 (63,601,557원, 2024-03-25) - 말소됨.

* 압류: 평택세무서장 (2025-08-12) - 말소됨.

* 임의경매: 전준홍 (1억 2,000만원, 2025-08-28) - 말소됨.

* 말소기준권리: 을구 8번 전세권설정 (전준홍)

* 인수되는 권리: 을구 9번 주택임차권 (전준홍, 보증금 1억 2,000만원)

* 채권자(신청채권자): 전OO (본건의 선순위 전세권자 겸 임차인)

4. 상권분석

* 주변 개발: 본건은 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 인근에 "모아미래도1차아파트"가 소재하여 주거 지역의 일부를 형성하고 있음.

* 상업시설: 제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석이 제한적이나, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됨. (추후 상세 조사 필요)

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에 인접한 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리시설 등)에 대한 정보는 직접적으로 확인되지 않았음. [cite: Placeholder for search result] 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근 농업 활동의 영향은 있을 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호한 편임.

* 편의시설: 근린생활시설 이용은 가능하나, 대규모 상업시설이나 문화시설 이용을 위해서는 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있음.

* 교육시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 도곡리 일대에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 존재할 가능성이 있음. (추후 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 선순위 임차인(전준홍)의 보증금 1억 2,000만원이 낙찰자에게 인수된다는 점임. 이는 낙찰가 외 추가되는 실질적 매입 비용임.

* 임대차 관계 미상: 현재 정확한 임대차 관계는 불명확함.

* 토지거래허가구역: 외국인이 주택 취득 시 토지거래 허가 절차가 필요함 (2025.8.26~2026.8.25).

* 감정가와 시세 괴리: 제공된 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건의 감정가(1억 5,100만원)는 실제 시장 가격과 상당한 차이를 보임.

7. 종합 의견

본건은 2021년 사용 승인된 비교적 신축 다세대주택으로 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건임. 그러나 선순위 임차인의 보증금 1억 2,000만원이 낙찰자에게 인수되는 중대한 권리 분석상의 부담이 존재하며, 이는 실질적 매입 비용을 크게 증가시킴. 또한, 제공된 주변 실거래가 데이터를 기반으로 한 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 시장 가격과 큰 괴리가 있는 것으로 판단됨. 따라서 권리 분석 상의 부담과 시세와의 괴리를 면밀히 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건임.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 비교적 최신 건물임.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득 가능함.

* 잠재적 가치: 장기적인 임대 수익 기대 가능성 (단, 인수되는 임차 보증금 고려 필요).

9. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 50㎡ 내외)의 거래가는 약 3,500만원에서 6,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적(52.76㎡)을 고려했을 때, 현 시세 기준으로 추정되는 본 건물의 시장 가치는 대략 4,000만원에서 5,500만원 사이로 판단됩니다.

가장 중요한 고려사항은 낙찰자가 인수해야 하는 임차인 보증금 1억 2,000만원입니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시에는 위 시장 가치 범위에서 인수 보증금을 제외한 금액을 고려해야 합니다.

* 최소 희망 입찰가: 4,000만원

* 적정 희망 입찰가: 4,800만원

* 최대 희망 입찰가: 5,500만원

이 예상 입찰가는 현재 제공된 시세 데이터 및 인수되는 임차 보증금을 기반으로 산출되었으며, 실제 경매 진행 시 법원 감정가, 경쟁 입찰 현황, 현장 조사를 통한 추가 정보 등에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

실제 총 매입 비용은 낙찰가에 인수되는 보증금 1억 2,000만원을 더한 금액이 될 것입니다. 예를 들어, 5,000만원에 낙찰받을 경우 총 매입 비용은 1억 7,000만원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.