나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52872 [1] 경기도 하남시 신장동 OOOOOO OOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 신장동 소재 ""신장 사거리"" 남동측 인근에 위치하며 인근으로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환
경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(하남시청역)이 소재하여 제반
대중교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건 건물 중 4층 402호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비,
기계식 주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2016-05-31), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지
역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립제한지역<수도법>,(한강)폐기물
매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국
법인,외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

건물의 표시 란에 '신장동오피스텔'이라고 등재되어 있으나, 현황은 '루아22'라고 표시되어 있음(현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52872 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 하남시 신장동 430-22, 신장동오피스텔 4층 402호

현황 명칭: '루아22' (공부상 '신장동오피스텔')

1.3. 물건 상세

용도: 오피스텔

건물면적: 34.66㎡ (약 10.49평)

토지면적: 4.88㎡ (약 1.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가

감정가: 189,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 하남시 신장동 소재 "신장 사거리" 남동측 인근에 위치합니다. 인근으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(하남시청역)이 소재하여 대중교통 이용 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 토지 이용

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 4층 402호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창으로 되어 있습니다. 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다. 본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등의 주택 거래 시 토지거래계약허가를 받아야 하는 구역에 해당하나, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이동윤

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-09-21

확정일자: 2023-08-24

배당신고일자: 2025-10-30

대항력: 있음

3.2. 권리관계 분석

말소기준권리는 을1 근저당권(채권자: 최민국, 접수일자: 2025-04-28)입니다.

이하 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인 이동윤의 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 차임이 0원이므로 월세 부담은 없습니다.

3.4. 특이사항

건물 공부상 명칭은 '신장동오피스텔'이나, 현황은 '루아22'로 사용 중입니다. 이는 현황조사서를 통해 확인되었으며, 계약 및 등기 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 하남시 신장동 중심상업지역에 위치하며, 하남시청역 인근으로 유동인구가 풍부하고 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 주변에 대형마트, 병원, 관공서 등이 있어 배후수요가 탄탄하며, 오피스텔 및 근린생활시설의 복합 용도로 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 인근 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등 다양한 편의시설이 소재하여 생활 환경이 우수합니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 하남시청역을 통해 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(이동윤)의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 초기 투자금 부담을 가중시키는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 서류상 명칭 오류

건물의 공부상 명칭('신장동오피스텔')과 실제 현황 명칭('루아22')이 달라, 등기 및 계약 과정에서 혼선이 발생할 수 있습니다. 이는 등기부등본, 건축물대장 등 서류와 현황을 철저히 대조하여 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

토지거래계약허가구역에 해당하나, 지정기간 및 대상(외국인 등 주택 거래)을 고려할 때 본 건(오피스텔) 매각에 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 다만, 투자자 본인의 자격 요건을 재확인할 필요가 있습니다.

6.4. 용도 불일치 가능성

건축물대장상 주 용도는 업무시설 및 제2종 근린생활시설이나, 오피스텔로 사용 중입니다. 현장에서의 실제 이용 형태가 건축물 용도와 상이할 경우, 향후 민원 발생 또는 법적 제재의 소지가 있을 수 있으므로 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 하남시 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 지하철역 인근이라는 점에서 향후 가치 상승이 기대됩니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금 부담이 있으나, 이를 감안한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 노릴 수 있는 물건입니다. 건물 명칭 오류 등은 현장 확인 및 관련 서류 검토를 통해 충분히 해소 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 하남시청역 초역세권으로, 향후 지역 개발에 따른 수혜 기대.

* 시세 차익 기회: 대항력 있는 임차인 인수 부담을 역이용하여 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성.

* 다목적 활용 가능성: 업무시설 및 근린생활시설 용도로, 향후 다양한 수익 창출 모델 적용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 189,000,000원이며, 현재 유사 면적 및 지역의 오피스텔 시세는 약 230,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 파악됩니다.

또한, 대항력 있는 임차인 이동윤의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이를 고려한 투자금액 산정이 필요합니다.

보수적으로 산정한 총 투자 목표 금액을 220,000,000원으로 가정할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

총 투자 목표 금액 (보수적 시세 반영): 220,000,000원

- 인수해야 할 임차인 보증금: 120,000,000원

= 예상 입찰가: 100,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 100,000,000원 내외로 권유드립니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태를 재확인하고, 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.