나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3540 [1] 경기도 성남시 분당구 삼평동 713 천석미래로주건축물제1동 3층313호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 삼평동 소재 "성남송현초등학교" 북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상4층 건 내 3층 313호로서, 외벽 : 복합판넬 마감 + 모르타르위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 평지로, 자동차관련시설(주차장 제1종근린생활시설 업무시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 10M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 지구단위계획구역(판교) , 주차장 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-02-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-02-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 임대관계 미상임. - 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경3540 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 삼평동 713 천석미래로주건축물제1동 3층313호

용도: 자동차 관련시설 (주차장, 제1종근린생활시설, 업무시설)

감정가: 315,000,000원

토지면적: 7.65㎡ (약 2.31평)

건물면적: 35.24㎡ (약 10.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조

1.1. 입지조건

본건은 경기도 성남시 분당구 삼평동 소재 "성남송현초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

본건은 서측으로 폭 약 10M의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 준주거지역, 지구단위계획구역(판교), 주차장, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을1, 전세권설정, 권리자: 조욱현, 권리금액: 300,000,000원, 접수일자: 2020-07-01. (말소)

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-07-01

* 확정일자: 2020-07-01

* 배당신고일자: 2025-09-16

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 전세권자와 동일인으로 판단됩니다.

현재 진행 중인 경매:

갑20, 임의경매, 권리자: 조욱현, 권리금액: 300,000,000원, 접수일자: 2025-08-26 (수원지방법원 성남지원 2025타경3540).

등기부채권 총액: 300,000,000원 (현재 경매 채권액 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (자료상)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 삼평동은 판교테크노밸리와 인접하여 IT 및 첨단산업 관련 기업들이 밀집해 있는 지역입니다.

주변에는 아파트단지, 상업시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 배후수요가 풍부하며, 제1종근린생활시설, 업무시설 등으로 복합적인 용도로 활용되고 있습니다.

다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 성남송현초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근 용이, 버스정류장 인접.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 조 님은 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-07-01로 대항력이 존재합니다. 경매 절차상 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 보증금 관련 분쟁의 소지를 남길 수 있습니다. 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 해당 지역은 일정 기간 동안 토지거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로, 향후 토지 이용 계획 및 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 삼평동의 우수한 입지에 위치한 자동차 관련 시설로서, 판교 테크노밸리 인접 지역의 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

건물의 구조 및 설비는 일반적인 오피스텔/업무시설 수준으로 평가됩니다.

가장 중요한 권리 분석 상, 대항력 있는 임차인 조 님의 존재와 3억원의 보증금은 잠재적 위험 요소입니다. 비록 자료상 '인수 보증금 합계'가 0원이라 하더라도, 대항력의 효력으로 인해 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 하는 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 판교 신도시 인근, IT 및 첨단산업 중심지 내 입지.

* 주차장, 제1종근린생활시설, 업무시설 등 복합 용도로 활용 가능.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 315,000,000원

인수 보증금(자료상): 0원

예상 입찰가 산정 기준: 감정가 - 인수 보증금 = 315,000,000원

최적 입찰가 제안: 315,000,000원 (자료상 인수 보증금 0원 기준)

다만, 임차인 조 님의 보증금 300,000,000원 및 대항력 존재로 인해 실제 인수 금액이 증가할 수 있음을 반드시 고려해야 합니다. 이에 대한 면밀한 검토 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

임차인 조 님은 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-07-01로 대항력이 있으나, 경매 절차상 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되었습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 낙찰 후 보증금 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있으며, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다. 입찰 전 권리 분석 전문가와 상세 상담을 통해 잠재적 인수 금액을 정확히 파악하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.