나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52888 [1] 경기도 광주시 신현동 421-19 블레스힐 106동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현3리복지회관"" 동측 인근에 위치하고 인근에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2018.12.14)
외 벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리),성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,특별대책지역<환경정책기본법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인등(외국법인,외국단체포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박지환)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 신현동 421-19 블레스힐 106동 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52888 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 313,000,000원입니다.

토지 면적은 69.38㎡ (약 20.99평)이고, 건물 면적은 66.36㎡ (약 20.07평)입니다.

건물은 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2018년 12월 14일이며, 4층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, 주위에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 세장형의 완경사지이며, 남동측으로 도로와 접해 있습니다.

토지 이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 해당하며, 토지거래계약 허가구역(25.8.26~26.8.25, 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 06월 24일 접수된 메리츠캐피탈의 가압류(갑6)입니다.

본 물건은 강제경매로, 권리분석상 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본 상 주택임차권(을3, 박지환, 315,000,000원)이 등기되어 있으나, '말소'로 기재되어 있으며, 본 건 관련 주의사항에 명시된 HUG(주택도시보증공사)의 확약서 내용에 따라 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 김나윤, 문정만, 주택도시보증공사(박지환)가 있으나, 김나윤과 문정만은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없습니다. 주택도시보증공사(박지환)는 보증금 315,000,000원이 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

이에 따라 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

등기부채권 총액은 344,668,456원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (추가적인 편의시설 및 혐오시설은 현재 정보에서 파악되지 않으며, 주변 지도상으로도 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.)

* 교육시설: 인근 학교 및 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 의료시설: 인근 병원 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서: 본 건과 관련하여 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 박지환으로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서를 제출받았습니다. 이는 낙찰자가 박지환 임차인의 보증금 315,000,000원에 대한 인수 부담이 없을 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 최종적인 판단은 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

토지거래계약 허가구역: 외국인, 외국법인, 외국단체 등이 본 물건의 토지를 취득할 경우 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 최근 준공된 건물(2018년)이며 입지 및 교통 상황도 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 HUG에서 제출한 임차인 박지환의 대항력 포기 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상된다는 점입니다. 이는 입찰가 산정에 있어 중요한 고려사항이 될 것입니다.

권리상으로는 특별히 문제가 될 만한 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 확약서로 인한 임차 보증금 미인수 가능성: 임차인 박지환의 보증금 315,000,000원에 대한 대항력 포기 확약서가 유효하다면, 이는 낙찰자가 해당 금액을 인수하지 않아도 됨을 의미하므로 실질적인 투자 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

비교적 신축 건물: 2018년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성이 적습니다.

지역적 가치 상승 잠재력: 경기도 광주시 신현동 지역은 지속적인 주거 단지 개발이 이루어지고 있는 곳으로, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지로 추정되는 '블레스힐(C동)'의 70.17㎡ 면적 물건이 2026년 5월 32,000만원에 거래되었습니다. 본 건은 66.36㎡로 면적이 다소 작으나, 층수 및 준공 연도가 유사합니다.

감정가는 313,000,000원이며, 유사 물건의 실거래가는 32,000만원입니다.

HUG의 확약서 내용에 따라 임차보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

유사 물건의 면적 대비 가격을 고려할 때, 본 건의 시세는 약 30,000만원 ~ 32,000만원 수준으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해 감정가 대비 90% ~ 100% 수준, 또는 시세 대비 약간 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위로 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.