나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52891 [1] 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강인 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 ""도촌동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 주상용 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상7층 건물 내 제3층 제302호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감, 드라이비트 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 급탕설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장, 기계식주차장 설비, 난방 설비 등 구비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20 미터 포장도로, 북측으로 노폭 약 12 미터 포장도로, 동측으로 노폭 약 10 미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(도촌) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

이 사건 신청채권자 이중일은 전세사기피해자이고, 우선매수권 행사는 1회에 한함(전세사기피해자가 우선매수권신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52891 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 2층205호

용도: 오피스텔

감정가: 290,000,000원

토지면적: 19.04㎡ (약 5.76평)

건물면적: 51.61㎡ (약 15.61평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (동일 인물로 추정되는 이중일이 신청채권자로서 전세사기 피해자라는 특이사항 존재)

2. 입지조건

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동에 위치하며, 주변은 주상용 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. "도촌동행정복지센터" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있어 도로 조건이 양호합니다.

지역적으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌)에 속해 있으며, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본건에는 임차인 이중일 씨가 있으며, 전입일자 2021년 8월 2일, 확정일자 2021년 8월 13일로 대항력 있는 임차인입니다.

임차인의 임대차보증금은 320,000,000원이며, 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

신청채권자 이중일은 전세사기 피해자라는 특이사항이 있으며, 이는 권리관계 및 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

등기부 상 말소기준권리(2024년 1월 3일 국민건강보험공단 압류)보다 선순위인 임차권 등기가 확인됩니다.

총 등기부채권액은 1,320,000,000원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 도촌동 일대는 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔, 근린생활시설 등이 다수 분포하고 있습니다.

건축물 정보에 따르면 으뜸이레가는 2019년 준공되었으며, 42실 규모의 오피스텔입니다.

주변에 행정복지센터, 편의시설 등이 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

해당 건물의 면적(51.61㎡)은 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 규모입니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물 내 2층에 위치합니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

건물 내 주차 시설(지하주차장, 기계식주차장)이 마련되어 있습니다.

주변 학군으로는 도촌초등학교, 야탑중학교, 야탑고등학교 등이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 320,000,000원의 보증금을 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 높아질 수 있습니다.

* 신청채권자의 전세사기 피해 이력: 신청채권자이자 임차인인 이중일 씨가 전세사기 피해자라는 점은 절차 진행 또는 보증금 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우 매각 절차에 변동이 있을 수 있습니다. 또한, 우선매수권 행사는 1회에 한정되며, 매수보증금 미납 시 효력이 상실될 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 임차보증금: 감정가(290,000,000원) 및 최근 실거래가(280,000,000원)보다 임차보증금(320,000,000원)이 높아, 배당을 통해 보증금 전액 회수가 어렵다고 판단될 경우 매수인의 총 부담액이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 중원구 도촌동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2019년 준공)이며 내부 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

다만, 3억 2천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점과, 신청채권자가 전세사기 피해자라는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

배당 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 회수될 경우, 매수인의 실질적인 인수 금액은 입찰가와 같아지므로 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있다면 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 성남시 중원구는 꾸준한 주택 수요가 있는 지역이며, 오피스텔은 1~2인 가구의 주거 선호도가 높습니다.

* 임차인의 보증금이 전액 배당으로 회수될 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 실거래가(280,000,000원) 및 감정가(290,000,000원)를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 280,000,000원에서 290,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 320,000,000원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 점을 감안할 때, 매수인의 총 실질 부담액은 입찰가에 320,000,000원을 더하게 됩니다.

따라서, 임차보증금 전액이 배당으로 회수되어 매수인의 실질 인수 금액이 입찰가와 동일해진다는 전제 하에, 시장 가치 수준에서 낙찰받는 것을 고려할 수 있습니다.

잠재적 리스크 및 인수 금액을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 270,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 6.9% 낮춘 금액으로, 만약 임차보증금 전액 회수가 이루어진다면 투자 매력도를 확보할 수 있는 수준입니다.

다만, 임차보증금 미회수 시 예상보다 훨씬 높은 총 비용이 발생하므로, 배당 예측을 면밀히 해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.