나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52878 [1] 경기도 하남시 신장동 430-22 신장동오피스텔 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 신장동 소재 ""신장 사거리"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장 및 지하철5호선 ""하남시청역""이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제7층 제702호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 및 몰탈 위 페인트 마감 등임.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등임.
창호 : 샷시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.
(상세내역은 후첨 '내부구조도' 참고 바람.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기, 기계식 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설 및 제2종근린생활시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12m 내외의 도로가 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

신장동 430-22 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2016-05-31), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅰ 中 Ⅲ 기타 참고사항 참고 바람.

물건 비고

부동산의 표시상 '신장동오피스텔'이라고 등재되어 있으나 현황은 '루아22'라고 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52878 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 신장동 430-22, 신장동오피스텔 7층 702호 (현황: 루아22)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 197,000,000원

* 토지면적: 4.88㎡ (약 1.47평)

* 건물면적: 34.66㎡ (약 10.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 최OO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 하남시 신장동 소재 "신장 사거리" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 지하철 5호선 "하남시청역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 12m 내외의 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2025년 7월 4일 접수된 최민국 근저당권(채권액 20,000,000원)이며, 경매 절차 진행 시 말소될 예정입니다.

* 기타 권리: 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전, 압류(국민건강보험공단, 하남시) 등 다수의 권리가 등기부등본에 기재되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시로 인해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용 및 실체 관계는 별도 확인이 필요합니다. (본 건의 경우, 특별한 사정 없이는 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 보입니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 경기주택도시공사 (실제 입주자: 조 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2025년 6월 30일

* 확정일자: 2025년 5월 20일

* 배당신고일자: 2025년 9월 16일

* 대항력: 있음.

* 주의사항: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 상세 배당 내역 확인 필요)

* 임대관계: 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 하남시 신장동은 신장 사거리 인근으로, 지역 내 주요 상업 및 주거 복합 지구에 해당합니다.

* 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있으며, 유동 인구 또한 일정 수준 이상 유지될 것으로 보입니다.

* 지하철 5호선 하남시청역이 인근에 위치하여 교통 편의성이 높고, 이는 지역 상권 활성화 및 오피스텔 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 하남시청역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 신장동 일대의 상업 지역에 인접하여 다양한 소매점, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 공원 및 학교가 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주거 환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금이 없는 것으로 처리되어 낙찰자의 직접적인 금전적 부담은 없습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 법적 절차에 따른 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 건물 명칭 차이: 공부상 '신장동오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황은 '루아22'로 사용되고 있습니다. 이는 실제 사용에 큰 지장을 주지는 않으나, 계약 시 및 등기부 정리 시 유의해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류 등에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역(외국인 주택 거래 제한) 등 다수의 도시계획 및 행위 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축 등 토지 이용 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 보고는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 신장동, 지하철 5호선 하남시청역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔입니다. 건령이 약 7년으로 비교적 최신 건물에 속하며, 주변 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 주거 및 투자 가치가 양호한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 경매로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 있으나 인수할 보증금이 없어 권리상 리스크가 매우 낮습니다. 감정가 또한 현 시세 대비 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 하남시청역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 등 교통 편의성이 매우 우수합니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 사용승인된 건물로, 외관 및 내부 상태가 양호하여 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 낮은 권리 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업 시설, 공원, 학교 등이 밀집하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 합리적 감정가: 최근 주변 오피스텔 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 197,000,000원

* 시세 분석:

* 본건과 유사한 경기도 하남시 신장동 지역의 오피스텔 시세를 조사한 결과, 본건과 비슷한 면적(전용 34.66㎡)의 오피스텔 매매가는 약 205,000,000원에서 225,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 건축된 지 약 7년 된 건물로 연식 대비 관리 상태가 양호하며, 역세권 입지와 주변 인프라를 고려할 때 현재 시세는 적정한 수준으로 판단됩니다.

* 경매 물건의 감정가는 197,000,000원으로, 최근 시세보다 소폭 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수할 보증금이 없어 권리관계가 명확한 점은 입찰 시 긍정적인 요소입니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가 대비 약 100% ~ 110% 수준에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 197,000,000원 ~ 217,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 본 물건은 높은 경쟁률이 예상될 수 있으므로, 입찰 직전 시세 재확인 및 현장 조사를 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.