나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52866 [1] 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 역동 소재 '역동사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설,
업무시설, 다세대주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상11층 건 내 1층 103호외 7개호로서,
외벽 : 석재붙임마감 등
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 ""업무시설 및 근린생활시설""건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

역동 27-68 :준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중앙고교]), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)
역동 27-83 :준주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 기호(2)~(6)은 벽체구분없이 일체로 된 상태이므로 정확한 위치 및 경계 등은 입찰참여시
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52866 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 1층 103호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 110,000,000원

토지면적: 14.45㎡ (약 4.37평)

토지지분: 14.448㎡ (약 4.37평)

건물면적: 61.70㎡ (약 18.67평)

건물지분: 61.7㎡ (약 18.67평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 역동 소재 '역동사거리' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 서측으로는 왕복 4차선 도로와 접해 있어 교통망이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 다음과 같은 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

* 역동 27-68: 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주중앙고교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

* 역동 27-83: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

해당 지역은 자연환경 보호 및 개발 관련 규제가 다수 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 중OOO입니다. 모든 권리는 말소기준권리(을1 근저당권, 2023-08-31 접수)에 의해 정리될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소 기준 권리

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (중구농업협동조합, 2023-08-31, 4,380,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 기타 권리 사항: 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다. (롯데카드, 오릭스캐피탈코리아, 최윤진외 1명, 하나카드주식회사, 근로복지공단, 신용보증기금, 삼성카드, 서울보증보험주식회사, 광주시 등)

* 총 등기부채권액: 6,736,771,695원

3.3. 임차인 현황 및 인수 부담

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 건물 개요

본건이 소재한 갤러리아 플라자는 철근콘크리트 구조의 지하 3층, 지상 11층 건물입니다. 총 178개의 호실을 갖추고 있으며, 2020년 2월 12일에 사용 승인되었습니다. 건물 용도는 공부상 업무시설 및 근린생활시설입니다.

4.2. 업종 및 주변 상권

주변에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택이 혼재되어 있으며, 이는 안정적인 상권 배후 수요를 형성합니다. 광주시 역동 지역은 판교, 강남 등 주요 도심 접근성이 우수하여 배후 주거지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 광주역세권 개발, 수서-광주 복선전철 추진 등 지역 개발 호재가 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 인근 시설

본건은 역동사거리 인근에 위치하여 다양한 근린생활시설 및 업무시설 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 교육 환경

본건 소재지는 상대보호구역(광주중앙고교)으로 지정되어 있어 교육 환경 관련 규제가 있음을 확인하였습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

건축 및 개발에 관한 다양한 규제(가축사육제한, 배출시설설치제한, 공장설립승인, 토지거래계약허가 등)가 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 현장 확인 필요 사항

감정평가서상 "기호(2)~(6)은 벽체구분없이 일체로 된 상태이므로 정확한 위치 및 경계 등은 입찰참여시 확인하시기 바람"이라는 내용이 있습니다. 이는 해당 호실의 경계나 실제 이용 현황에 대한 추가적인 현장 확인이 반드시 필요함을 시사합니다.

6.3. 권리 관계상 특이사항

임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 보증금이나 차임이 미상인 경우, 예상치 못한 명도 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 역동에 위치한 근린상가로, 역세권 개발 및 교통 편의성이 돋보이는 입지입니다. 건물은 비교적 신축(2020년 사용승인)이며, 주변 상권 또한 안정적으로 형성되어 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 여러 제한 사항과 더불어, 실제 현장에서의 면적 및 경계 확인이 필수적이라는 점, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 권리 관계상으로는 모든 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주시 역동 지역의 우수한 교통망 및 개발 잠재력.

* 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로 인한 관리 용이성.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 주변에 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 상권 활성화 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대 수익률 분석, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치와 향후 개발 가능성, 예상 수익률 등을 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.