나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3847 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 3499 니즈몰 6층6004호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 ""모란역(지하철 8호선·수인분당선)"" 4번 출구
동측 인근에 위치한 구분건물로서 부근은 상업용 부동산이 밀집되어 있는 번화한 상가지대
이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 ""모란역(지하철 8호선·수인분당선)"" 및
버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하7층/지상10층 건 내 6층 6004호로서,

외 벽: 복합판넬 및 석재 붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 판매 및 영업시설(상점)이며, 기준시점 현재 6층 전체 영업 중단 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비(가동 중단) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 3필 일단의 정방형 토지로서, 현황 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로는 노폭 약 50미터 포장도로와 접하고 동측으로는 노폭 약 8미터 포장
도로와 접하며 북측으로는 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)성남동 3499:
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)
(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인
등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.


(2)성남동 3500:
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자
: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.
8.25.)임.


(3)성남동 3501:
일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자
: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.
8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오픈형 상가임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경3847 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 3499 니즈몰 6층6004호

용도: 판매시설

감정가: 23,000,000원

토지면적: 1.04㎡ (약 0.31평)

토지지분: 1.044㎡ (약 0.31평)

건물면적: 3.74㎡ (약 1.13평)

건물지분: 3.739㎡ (약 1.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (농OOOOOOOOOOOOOOO)

건물구조: 철골철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕, 지하7층/지상10층 건물 내 6층 6004호

준공일: 2005년 9월 2일

특이사항: 오픈형 상가, 현재 영업 중단 상태, 에스컬레이터 가동 중단

1.1. 입지조건

위치: 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 모란역(지하철 8호선, 수인분당선) 4번 출구 동측 인근에 위치.

주변 환경: 상업용 부동산이 밀집된 번화한 상가지대로, 제반 주위 환경은 보통임.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 모란역 및 버스정류장이 소재하여 교통상황은 양호한 편임.

토지: 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 3필 일단의 정방형 토지이며, 현황 상업용 건부지임.

인접 도로: 서측 약 50m, 동측 약 8m, 북측 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(50~70m), 소로2류(8~10m), 소로3류(8m 미만) 등 용도 지역/지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속함. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상/용도에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2005년 10월 31일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권 (채권액 27,170,000원).

등기사항: 소유권보존, 소유권이전(매매), 근저당권, 임의경매(농협은행, 2025타경3847, 채권액 17,025,404원) 순으로 등기되었음.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 현재 미상임. 임대 관계가 미상이라도 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

주변 상권: 모란역 인근의 상업용 부동산 밀집 지역으로 활성화된 번화한 상가지대를 형성하고 있음.

유사 물건: 본 건은 오픈형 상가이며, 면적이 3.74㎡(약 1.13평)으로 매우 협소함.

건물 상태: 기준시점 현재 6층 전체 영업 중단 상태이며, 에스컬레이터 설비는 가동 중단 상태임.

1.4. 생활정보

교통 편의: 지하철 8호선 및 수인분당선 모란역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 접근성이 우수함.

주변 시설: 상업 지역으로 다양한 상업 시설, 금융기관, 편의시설 등이 밀집해 있음.

혐오시설: 본 물건지 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 특별히 보고되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

매우 작은 면적: 건물 면적 3.74㎡, 토지 면적 1.04㎡로 활용도가 매우 제한적임.

영업 중단 상태: 현재 영업이 중단되어 있어 임대 및 재매각 시 공실 위험이 존재할 수 있음.

건물 노후 및 설비 문제: 에스컬레이터 가동 중단 등 건물 내 설비 관리 상태 확인 필요.

오픈형 상가: 개방형 구조로 인해 소음, 방음, 보안 등에 취약할 수 있으며, 업종 선택에 제약이 있을 수 있음.

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상/용도에 한해 지정기간(2026.8.25까지) 내 토지거래허가 필요.

임대 관계 미상: 현재 임차인 유무 및 보증금, 차임 등이 파악되지 않아 인수 여부 확인 필요 (단, 보증금 합계 0원이므로 권리분석상 특이사항 없음).

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 8호선 및 수인분당선 모란역 역세권의 번화한 상업지구에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있음.

그러나 건물 및 토지 면적이 매우 협소(각각 약 1.13평, 0.31평)하고, 현재 영업 중단 상태이며 에스컬레이터 가동 중단 등 관리 상태에 대한 면밀한 확인이 요구됨.

오픈형 상가라는 특징 또한 업종 선택 및 운영에 있어 고려해야 할 부분임.

권리 관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나 보증금 합계 0원이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

소형 상가로서 특정 목적이나 소규모 사업에 적합할 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 모란역 도보 이용 가능한 초역세권.

활성화된 상권: 풍부한 유동인구와 상업 시설 집적.

저가 접근 가능성: 감정가가 23,000,000원으로 매우 낮아 초기 투자 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 23,000,000원에서 시작하며, 인수 보증금은 0원임.

입찰가 산정 시에는 물건의 협소한 면적, 현재 영업 중단 상태, 에스컬레이터 가동 중단, 오픈형 상가라는 점, 향후 활용 가능성 및 수익성 등을 종합적으로 고려해야 함.

실제 현장 방문을 통한 상세한 상태 확인 및 주변 시세 조사를 기반으로 신중하게 결정할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.