나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52870 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-11 5동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 ""초월읍 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며
부근으로 단독주택 및 전원주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지,
임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 다세대주택 중 3층 302호로서,

외 벽 : 몰탈위페인트 및 드라이비트 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 벽지도배.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.후면 (""내부개황도 및 사진"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지를 평지 조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한
지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,특별대책지
역<환경정책기본법>

토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용
도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인:임차인 최소라)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52870 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-11 5동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 130,000,000원

토지면적: 65.38㎡ (약 19.78평)

건물면적: 57.57㎡ (약 17.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 4층 건물 중 3층

사용승인일: 2013-10-01

2. 입지조건

부근으로 단독주택, 전원주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 북측 하향 완경사지를 평지로 조성한 사다리형 토지이며, 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(주거형)에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 성남지원 2025타경52870 강제경매개시결정 (2025-08-26 접수)

등기부상 총 채권액: 190,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 임차인 최소라)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-30

* 확정일자: 2022-11-01 (등기부상) / 2022-08-10 (배당신고일자)

* 배당신고일자: 2024-01-04

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 해당 임차권이 매각으로 소멸될 가능성이 높음을 시사하며, 낙찰자가 임차인에게 별도의 보증금을 인수할 의무가 없을 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 사항 없음. (단, 지상권은 개요로만 기재되어 있으며, 실제 존재 여부는 확인 필요)

4. 상권분석

본건은 경기도 광주시 초월읍의 다세대주택 밀집 지역에 위치합니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적의 다세대주택이 2026년 5월 기준 약 122,000,000원에서 160,000,000원 사이에 거래된 사례가 있습니다.

본건 건물(57.57㎡)의 경우, 최근 매매 사례(53.39㎡, 160,000,000원)와 비교 시, 면적 및 층수(3층) 등을 고려할 때 현재 감정가(130,000,000원)는 시세 대비 다소 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

다만, 2014년 준공된 건물(54.87㎡, 122,000,000원)의 거래 사례도 존재하여, 건물의 노후도 및 개별 단지의 특성이 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 인근 지역으로 이동 가능하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 차량 이용 시 도로망 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 부근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 주변에 학교 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 다세대주택 밀집 지역은 학교 접근성이 확보되는 경우가 많습니다.

* 환경: 주위 환경은 주거 및 기타 용도가 혼재되어 있으며, 일부 소규모 공장 및 창고, 농경지가 인접해 있어 쾌적한 주거 환경과는 다소 차이가 있을 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상 환경 관련 제한 구역들이 지정되어 있어 향후 개발 및 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 확약서: 임차인 최소라 씨의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건은 낙찰자에게 유리하게 작용할 가능성이 높으나, HUG의 정확한 보증금 처리 절차 및 잠재적 추가 요구사항 등을 면밀히 검토해야 합니다. 현재까지는 인수 보증금이 0원으로 파악됩니다.

* 선순위임차권: 비록 대항력이 없다고는 하나, 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역 외 다수의 환경 관련 제한 구역(가축사육제한, 배출시설설치제한, 자연보전권역, 특별대책지역 등)이 존재하여 향후 건물 증축, 개축 등 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: "소규모 공장 및 창고"가 인접해 있다는 점은 소음, 악취 등의 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히, HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 그러나 건물 노후도, 일부 인접 시설(소규모 공장 등), 그리고 다수의 토지이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래 사례와 비교했을 때, 감정가가 시세보다 낮을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 임차 보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 포기 확약서로 인해 낙찰 후 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 입지 개선 가능성: 향후 광주시 초월읍 지역의 개발 계획 및 교통망 개선에 따라 부동산 가치가 상승할 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(57.57㎡)과 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세(약 1.6억원 내외) 및 감정가(1.3억원)를 종합적으로 고려할 때, 인수 보증금이 없는 점을 감안하여 140,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.