나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3601 [1] 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 2층디씨02-030호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 ""풍산초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,주위는 상업용 및 업무용 건물,아파트단지,근린생활시설,학교,미사리경정공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 수도권 지하철 5호선 ""하남풍산역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층,지상 10층 중 2층 2개호로서,
(사용승인일:2021.01.06.)
외벽:외장석재,치장벽돌,복합판넬 등 마감,
창호:강화유리창호임.

이용상태

일련번호 1(디씨02-030호):미상임.
일련번호 2(디씨02-031호):스크린골프장으로 이용 중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비,천장형냉난방설비,엘리베이터,에스컬레이터,소방설비,지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서,지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설 등)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 20미터 및 북동측으로 노폭 약 40미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1.831-1번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함).

2.831-2번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함).

공부와의 차이

공히 집합건축물대장(전유부) 상 용도가 ""공장(지원시설:제2종근린생활시설(일반음식점))""이나,
일련번호 1(디씨02-030호):점유자의 폐문부재로 미상이며,
일련번호 2(디씨02-031호):스크린골프장으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 일련번호 1(디씨02-030호)은 미상이며,일련번호 2(디씨02-031호)는 임차인이 점유 중인 것으로 탐문조사되었으나,정확한 사항은 별도 조사가 필요함.
2.본건 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으므로 경매참가 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음
건물의 표시는 디동 씨230으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경3601 (1)

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 2층디씨02-030호

용도: 근린상가

감정가: 660,000,000원

토지 면적: 15.58㎡ (약 4.72평)

토지 지분: 15.58㎡ (약 4.72평)

건물 면적: 63.84㎡ (약 19.31평)

건물 지분: 63.835㎡ (약 19.31평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO (남인천농업협동조합으로 추정)

건물 사용승인일: 2021년 1월 6일

총 등기부채권액: 1,214,716,454원

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 하남시 덕풍동 소재 "풍산초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 상업용 및 업무용 건물, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 미사리경정공원 등이 소재하고 있어 생활 및 업무 환경이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 수도권 지하철 5호선 "하남풍산역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건까지 남서측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 40미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (남인천농업협동조합, 2023년 8월 11일 접수, 1,099,200,000원)

* 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2023년 4월 26일)

* 갑3: 소유권이전 (2023년 8월 11일, 박종현)

* 을1: 근저당권 (2023년 8월 11일, 남인천농업협동조합, 1,099,200,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 가압류 (2025년 5월 1일, 롯데카드, 7,711,196원) - 말소

* 갑5: 가압류 (2025년 7월 31일, 국민은행, 89,145,314원) - 말소

* 갑6: 가압류 (2025년 8월 14일, 아이비케이저축은행, 18,659,944원) - 말소

* 갑7: 임의경매 (2025년 8월 28일, 남인천농업협동조합, 947,950,966원) - 말소

* 갑8: 압류 (2026년 4월 7일, 하남시) - 말소

* 주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다. 구체적으로는 하남시 덕풍동 831-1번지 토지의 을구 1번 지상권설정등기(2020년 12월 9일 등기)가 인수됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 엔비그린(주)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 11월 14일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 용도: 본건은 지식산업센터 내 근린생활시설 용도로 사용 중에 있습니다.

* 주변 상권: 상업용 및 업무용 건물, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 배후 수요가 존재합니다.

* 이용 상태:

* 일련번호 1(디씨02-030호): 현재 이용 상태 미상입니다.

* 일련번호 2(디씨02-031호): 스크린골프장으로 이용 중입니다.

* 공부와의 차이: 집합건축물대장 상 용도는 "공장(지원시설: 제2종근린생활시설(일반음식점))"으로 기재되어 있으나, 실제로는 일련번호 1호는 이용 상태 미상이며, 일련번호 2호는 스크린골프장으로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 풍산초등학교, 다수의 아파트 단지, 근린생활시설, 미사리경정공원 등이 인접해 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 하남풍산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 건물 편의시설: 공용 위생 및 급배수 설비, 천장형 냉난방 설비, 엘리베이터, 에스컬레이터, 소방 설비, 지하 주차장 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권(을구 1번)을 매수인이 인수해야 합니다.

* 이용 상태 미확인: 일련번호 1(디씨02-030호)의 정확한 이용 상태 및 임대차 관계가 미상으로, 경매 참여 시 별도 확인이 필요합니다.

* 건물 공부와의 차이: 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 존재합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 12억 1천만원으로 높아 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 물건 소재지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 낙찰 시점에 따라 허가 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

* 주변 지식산업센터 시장 상황: 하남 미사 지역의 일부 지식산업센터에서 공급 과잉으로 인한 공실률 증가 및 마이너스 프리미엄이 발생하고 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 덕풍동에 위치한 현대지식산업센터 내 근린생활시설입니다. 신축 건물(2021년 사용승인)이며, 지하철 5호선 하남풍산역 인근에 위치하여 교통 및 입지 여건이 양호합니다. 주변 상업 및 주거 시설의 배후 수요가 예상됩니다. 그러나 대지권 목적 토지의 별도등기 및 소멸되지 않는 지상권 인수, 일부 호실의 이용 현황 미상, 공부와의 차이, 높은 채권 총액, 복잡한 토지이용계획상의 제한 등은 주요 리스크 요인입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 및 역세권 입지: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 지하철 5호선 하남풍산역 이용이 편리합니다.

* 배후 수요: 지식산업센터 내 입주 기업 및 주변 아파트 단지 등의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 활발한 업종 이용: 스크린골프장으로 이용 중인 호실이 있어 실제 운영 가능성을 보여줍니다.

* 개발 잠재력: 미사지구 개발과 연계된 지역으로 향후 추가적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(660,000,000원)를 기준으로 하되, 인수되는 지상권의 가치, 주변 시세, 향후 시장 전망, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로 이에 대한 평가가 필요합니다. 주변 지식산업센터의 시세 및 최근 낙찰가 사례를 추가적으로 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 실사 및 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.