나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57700 [1] 경기도 화성시 효행구 봉담읍 유리 299 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전감정 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 유리 소재 ""갈담초등학교"" 서측 인근에 위치하는 부동산
으로서 주위는 단독주택, 소규모공장, 전, 답, 임야등이 혼재하며 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

인접필지까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황
은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 농경지 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.
26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,
아파트)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 ""대""이나 현황 농경지 상태임.
(일시적이용이 아닌 상당기간(10년이상) 농경지로 이용했던 것으로 조사됨)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 지목은 '대'이나 현황 농경지 상태이고, 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경57700 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 봉담읍 유리 299

* 용도 (공부상): 대지

* 감정가: 204,680,000원

* 토지 면적: 602.00㎡ (약 182.1평)

* 건물: 없음

* 매각 대상: 토지 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 봉담읍 유리 소재 갈담초등학교 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 소규모 공장, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

인접 필지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 파악됩니다.

2.3. 도로 상태

본 건은 맹지 상태로, 인접 도로에 직접 접하지 않아 차량 진출입에 어려움이 있을 수 있습니다. 맹지 상태는 건축 및 토지 이용에 있어 도로 확보 문제를 야기하며, 이는 토지 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 자연녹지지역.

* 제한구역: 성장관리권역, 가축사육제한구역(전부제한).

* 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 25.8.26.~26.8.25./허가대상자: 외국인 등/허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트).

이러한 용도지역 지정 및 제한 사항은 향후 토지의 개발 및 이용에 있어 다양한 법규 적용 및 허가 절차를 필요로 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 최초 소유권 이전: 1995년 6월 9일 (경주김씨일우공파종중).

* 말소기준권리: 2022년 4월 11일 화성시의 압류 등기.

* 강제경매 개시 결정: 2025년 9월 3일 (채권자: 법무법인).

3.2. 소멸 및 인수 권리

본 건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건 인근은 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 주거 및 근린 생활, 농업 활동이 주를 이루는 환경입니다. 갈담초등학교를 중심으로 형성된 소규모 지역 생활권으로 볼 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

* 교육 시설: 갈담초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의 시설: 주변의 구체적인 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 봉담읍 소재지의 편의시설 및 관공서 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 및 도로 접근성

본 건은 맹지로서, 건축 및 토지 개발 시 도로 확보가 필수적입니다. 법규상 도로에 접하지 않아 건축 허가가 불가하며, 이를 해결하기 위한 인접 토지 소유자 동의, 도로 지정 등 추가적인 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 공부상 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 '대지'이나, 현황이 10년 이상 농경지로 이용되고 있는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 이를 '대지'로 원상복구하거나 개발하기 위해서는 행정 절차 및 관련 비용이 수반될 수 있으며, 예상치 못한 추가적인 시간과 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한

본 토지는 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 복합적인 제한은 향후 토지 이용 및 개발 시 법적, 행정적 제약을 초래할 수 있습니다.

5.4. 개발 가능성 불확실성

맹지, 현황 농경지 상태, 용도지역 제한 등의 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 토지의 향후 개발 가능성과 수익성은 불확실하며, 개발을 위해서는 상당한 시간과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 공부상 '대지'이나 현황은 10년 이상 농경지로 이용되고 있으며, 맹지라는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 현황과 공부상 지목 불일치, 맹지라는 점으로 인한 법적·행정적 제약을 철저히 확인해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역에 해당하므로, 낙찰 후 실제 토지 이용 계획에 따라 허가 여부가 결정될 수 있습니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성 및 용도 변경 가능성을 염두에 둔다면 투자가치 검토가 필요하나, 단기적인 개발 및 수익 창출에는 어려움이 따를 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 맹지 및 현황과 공부상 지목 불일치로 인해 경매 시세가 낮게 형성될 경우, 추후 개발 가능성을 보고 투자할 만한 여지가 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 화성시 봉담읍 일대는 신도시 개발 등 장기적인 개발 계획이 진행되고 있어, 본 토지가 속한 지역의 개발 호재가 있다면 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 토지 용도 변경 가능성: 도시 지역 내 자연녹지지역이라는 점을 감안할 때, 향후 도시계획 변경 등을 통해 '대지'로서의 가치를 회복하거나 용도 변경이 이루어질 경우, 가치 상승의 기회가 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 건은 맹지이며, 공부상 지목과 현황이 상이하여 정상적인 토지 이용에 제약이 많습니다. 또한 10년 이상 농경지로 이용된 점을 감안할 때, 정상적인 '대지'로서의 가치를 회복하기까지 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

현재 인접 도로에 접하지 않은 맹지 상태이며, 공부상 지목은 '대지'이나 현황은 농경지 상태로 10년 이상 이용되어 왔습니다. 이러한 제약으로 인해 건축 및 개발에 어려움이 따르며, 이를 해결하기 위한 추가 비용과 시간이 필요합니다.

이러한 점들을 고려할 때, 본 건의 경우 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가(204,680,000원)를 기준으로 하되, 맹지 및 현황과 공부상 지목 불일치로 인한 개발 제약, 도로 확보 비용, 행정 절차 비용, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 이러한 조건의 물건은 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 이는 현장 조사 및 구체적인 개발 계획 수립 후 최종 결정되어야 합니다. 따라서 잠재적인 개발 가능성과 위험 요소를 고려하여 약 143,276,000원 ~ 163,744,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

(주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 추가적인 현장 조사 결과, 관련 법규 및 조례 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

* 추가 확인 사항:

본 보고서는 제공된 정보 및 제한적인 검색 결과를 바탕으로 작성되었으며, 현장 답사를 통해 상세한 상황을 직접 확인하는 것이 필수적입니다. 특히 맹지 관련 법규 및 건축 허가 가능성, 토지거래허가 관련 세부 사항, 주변 개발 계획 등을 더욱 면밀히 조사해야 합니다. 또한, '효행구'라는 지명은 현재 행정구역상 확인되지 않으며, 화성시 봉담읍 일대의 개발 계획(봉담3 공공주택지구 등) 및 관련 고시 내용을 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.