나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1658 [1] 경기도 수원시 장안구 송죽동 52-15 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김학열 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재"수일중학교"북동측 인근에 위치하고 있 으며, 주위는 단독주택,공동주택,근린생활시설,창고,노인복지시설,연구원,학교,농 경지,임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며,인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호(1) 토지는 남측,서측 및 동측 토지보다 고지이고 북측 임야보다 저지이며 고저차가 있는 일부 포장된 완경사 및 평탄한 부정형의 토지로서 남서측 및 북측 등으로 석축 및 옹벽 등이 되어 있으나 남동측에서 북동측으로 기호(3) 건물이 소재하는 부분을 제외한 부분은 경사진 임야의 상태이며 일부는 기호(4)가 소재 하는 도로와 연결되어 기호(3) 건물에 출입하는 폭 약 3~4미터 정도의 대체로 평 탄한 도로로 이용중임. -기호(4) 토지는 연결되는 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 도로로 이용중이며 포장되어 있음.

인접 도로상태

남서측으로 포장된 세로에 접하며,기호(4) 토지가 소재하는 도로와 연결되어 기호 (1) 토지의 경계 부분으로 기호(3) 건물에 출입하는 폭 약 3~4미터 정도의 도로가 소재하고 있으며 도로상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4): 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기과학고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률 >,상대보호구역(수일중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,상 대보호구역(수일초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,도시 교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립 ,다세대주택).

제시목록 외의 물건

-기호(1) 토지상에 제시목록 외의 물건 기호(ㄱ)~(ㄹ)이 소재하고 있음. -기호(1) 토지의 경계 부근으로 석축,옹벽 등이 되어 있으며,지상에 수목,풀,화분 의자,운동기구,용도 미상의 이동이 가능한 각종 물건들이 소재하고 있음. -기호(1) 토지의 서측으로 52-16번지와 접하는 부분에 소형 화단이 소재하고 있음. -기호(1) 토지의 남서측에서 북동측으로 경사진 부분을 제외하고 담장이 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(1) 토지는 공부상 종교용지이나 남동측에서 북동측으로 기호(3) 건물이 소재 하는 부분을 제외한 부분은 경사진 임야의 상태이며 일부는 현황도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호(2) 건물은 일반철골구조 철골조지붕 3층건으로서, 외 벽:벽돌,석재,벽돌형 타일,몰탈 위 페인트 등 마감. 내 벽:목재,벽지,타일,페인트,인테리어 등 마감. 바 닥:아스타일,타일,목재,몰탈 등 마감. 창 호:새시 창호 등. -기호(3) 건물은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조(경량판넬구조) 기타지붕 2층건으 로 2층은 2019년에 증축된 건물로서, 외벽:석재,판넬 등 마감. 내벽:벽지,타일 등 미감 바닥:마루,데코타일,타일 등 마감. 창호:새시 창호 등.

이용상태

-기호(2) 건물은 예배실 등의 종교시설로 이용중이며,출입문 및 입구에 표시된 용도 로 기재하였으며 용도의 표시가 없는 부분은 건축물현황도상의 용도를 ( ) 내에 기 재하였음. -기호(3) 건물은 공부상 종교시설(목사관)로서 주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,화재경보기설비,도시가스설비, 냉난방설비, 방송설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(ㄱ)~(ㄹ)이 소재하고 있으며, 기호(2) 건물의 1층 전면,후면 출입구와 지1층 측 면의 식당 출입구 등에 차양이 설치되어 있음. -기호(ㄱ)은 1층으로 출입하는 계단 밑을 이용한 제시목록 외의 물건으로서 지1층과 접하고 층고가 동일하여 지1층으로 표시하였음. -기호(ㄴ)은 지1층 후면에 소재하고 있는 창고로서 층고가 낮고 출입하는 공간을 제 외하고 여러개의 실로 구분되어 있으며 건물의 외벽에 출입구가 있음. -기호(ㄷ)은 옹벽을 이용한 제시목록 외의 물건으로서 현재는 공실상태로서 닭장으로 추정 및 탐문됨. -기호(ㄹ)은 외관상 1층으로 보이나 기호(3) 건물의 1층 밑에 소재하고 있어 지1층으 로 표시하였으며 주거용으로 추정되나 조시점 현재는 공실로서 각종 물건들이 소재 하고 있음.

공부와의 차이

기호(2) 건물의 호실 입구 등에 표시된 용도가 건축물현황도와 차이가 있으며 일부는 표시가 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -기호(2) 건물의 일반건축물대장에 주용도는 종교시설이며 건축물현황에는 지1층은 종교집회장,1층은 종교집회장,아동복지시설(어린이집),사무소,2층~3층은 종교집회장 으로 표시되어 있음. -기호(2) 건물 전면에"새동선교회","대한예수교장로회 새동선교회"로 표시되어 있음. -기호(3) 건물의 지1층 외벽에 건물의 공사(대지위치:송죽동 52-15,공사규모는 층수 :지하1층,지상2층,연면적:나동 231.83㎡,용도:종교시설, 공사예정기간:2021.05.10~ 2021.07.30)에 관련된 사항이 기재되어 부착되어 있으나 1,2층은 일반건축물대장에 등재되어 있으며 공사예정기간 등에 의하면 일반건축물대장에 등재되지 않은 제시 목록 외의 물건 기호(ㄹ)에 관한 내용으로 추정되나 지1층의 실측면적과 1,2층의 면 적을 합한 면적이 표시된 연면적과 차이가 있음. -기호(3) 건물은 1층이 준공된 후에 지붕위에 2층이 증축되었으며 그 후 1층 밑의 필 로티 부분을 이용하여 제시목록 외의 물건 기호(ㄹ)이 공사된 것으로 탐문조사되는 등 층별로 신축 연도가 상이하여 출입구가 별도로 있음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1 지상의 수목 및 목록3 주위의 담장 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으며, 그외 화분, 의자, 용도미상의 각종 물건들은 이동이 용이하여 평가에서 제외하였음
3. 목록1의 북동측 경계부근에 벽체가 없는 파이프조 판넬지붕의 건물이 소재하고 있으나, 상당한 부분이 매각 대상 토지 밖에 소재하므로 평가에서 제외 하였음
4. 목록2의 1층 및 3층은 공부상 면적과 실측 및 건축물현황도에 의하면 면적의 차이가 다소 있으나 공부상의 면적으로 평가하였음
5. 목록3 지하에 소재하는 제시외 목록의 건물(기호(ㄹ))의 공사를 한 것으로 조사되어 이를 고려하여 평가하였음
6. 목록2에 소재하는 종탑 및 차양 등은 건물에 포함하여 평가하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

1.1. 1.사건번호: 수원지방법원 2025타경1658 (1)

1.1. 2.소재지: 경기도 수원시 장안구 송죽동 52-15

1.1. 3.용도: 종교시설

1.1. 4.감정가: 7,801,157,180원

1.1. 5.면적

1.1. 5.1.토지면적: 3661.00㎡ (약 1107.5 평)

1.1. 5.2.건물면적: 1775.34㎡ (약 537.1 평)

1.1. 6.매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 7.경매구분: 부동산임의경매

1.1. 8.채권자: 동안새마을금고 (정보 제공된 내용 기반)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 "수일중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 창고, 노인복지시설, 연구원, 학교, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 남서측으로 포장된 세로에 접하며, 폭 약 3~4미터 정도의 도로가 소재하여 차량 접근 및 이용이 용이합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(경기과학고등학교, 수일중학교, 수일초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)으로, 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 현재 파악된 정보 및 검색 결과상, 본건 인근에 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 지역 특성상 창고시설 등이 일부 소재하는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김애숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-01-25

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 실제 권리 관계 및 점유 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되나, 특이사항 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 임차인: 이 (이미희)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-17

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부현황

* 말소기준권리: 2019년 8월 30일 접수된 동안새마을금고 근저당권 (금 3,938,000,000원)

* 본 경매는 해당 근저당권을 포함한 이후의 모든 권리(을구, 갑구 등)가 말소될 예정입니다.

* 등기부상 채무 총액 (토지 및 건물 합산): 5,658,502,680원

* 소유권은 대한예수교장로회경기제일교회에서 대한예수교장로회새동선교회로 이전된 이력이 있습니다.

* 기타 가압류 등의 권리가 존재했으나 모두 말소 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 현재 제공된 정보 상으로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부를 판단하기 어렵습니다. 상세 확인이 필요합니다. (물건명세서 상 '지상권개요:' 항목만 존재)

4. 상권분석

* 본 물건은 종교시설로서, 일반적인 상권 분석과는 차이가 있습니다.

* 소재지는 주거 지역과 학교, 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치합니다.

* 인근에 근린생활시설이 분포하여 지역 주민을 위한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 하지만 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 부족한 편으로, 종교 시설의 특성을 고려할 때 주요 수요층은 지역 신도들로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 본건 인근에 수일중학교, 수일초등학교, 경기과학고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 생활 편의시설은 보통 수준으로 파악됩니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있고 차량 접근이 용이하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 기타: 노인복지시설, 연구원 등이 인근에 있어 지역 사회의 다양한 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김애숙 (보증금/차임 0원, 대항력 있음). 보증금은 인수되지 않을 것으로 보이나, 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 있으므로 철저한 권리관계 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용의 불일치: 공부상 종교용지이나, 현황 일부가 경사진 임야 또는 도로로 이용 중이며, 제시외 건물(담장, 수목 등)이 포함된 부분이 있어 정확한 경계 및 이용 현황 파악이 중요합니다.

* 복합적인 건물 용도 및 상태: 주 건물(기호2)은 종교시설, 아동복지시설(어린이집), 사무실 등으로 이용되고 있으며, 부속 건물(기호3)은 주거용(목사관)으로 이용 중입니다. 또한, 제시외 건물(기호(ㄹ))의 공사 이력 등 건물들의 신축 연도 및 증축 이력이 상이하여 관리 및 유지보수에 대한 부담이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 물건: 평가에서 제외된 제시외 건물, 수목, 담장 등이 존재하므로 현황 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

* 용도 제한: 자연녹지지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 장안구 송죽동에 위치한 종교시설로서, 넓은 토지와 다수의 건물을 일괄 매각하는 경매 건입니다.

* 입지적으로는 학교와 주거 지역이 인접해 있고 교통이 편리한 편입니다.

* 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하지만, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(김애숙)이 보증금/차임 0원으로 존재한다는 점입니다. 이는 명도 시 큰 부담이 없을 가능성이 높지만, 실제 법적 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지와 건물의 현황이 공부와 다소 차이가 있고, 제시외 건물 등의 존재는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 종교시설로서의 특수성을 감안할 때, 향후 활용 방안에 대한 다각적인 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 여러 동의 건물을 일괄 매각하여 활용 가치가 높습니다.

* 수원시 장안구라는 지역적 이점과 교육 시설 인접으로 인한 긍정적 환경.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금/차임이 0원이라는 점에서 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다 (단, 법적 검토 필수).

* 종교시설 외 다른 용도로의 전환 또는 활용 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가, 주변 부동산 시세, 건물 상태, 법적 권리 관계, 명도 가능성, 지역 개발 계획 등 종합적인 분석이 필요합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

* 예상 입찰가는 감정가(7,801,157,180원)를 기준으로 하되, 인수되는 보증금은 0원이므로 직접적인 고려 대상은 아닙니다.

* 일반적인 경매 낙찰률(감정가의 70~90%)을 참고할 수 있으나, 본 물건의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 전문가의 면밀한 분석을 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.